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【香港房产】嚷嚷了10年要跌,直到今天房价不仅没跌,反而越来越贵!一个空置费真的能行?

  近日,住建部原副部长仇保兴在接受媒体采访时表示一针见血地指出,我国房屋空置率比较高,其中北京空置率在百分之十几到二十,超过国际上5%的平均水平,建议征收空置税。

  仇保兴认为出台税收政策,也有先后顺序:率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,然后再从容考虑物业税。

  然后,楼市炸锅了!

  这是今年6月,香港特区政府针对闲置期满6个月未进行居住使用也未出租的一手房征收“空置税”之后,内地是否跟进的一次大讨论。

  所谓空置税即对空置的房子征税。

  许多人之所以反对物业税,是担心自己住的房子还得交税,等于平空多了一笔开销,自然心里会有疙瘩。但空置税不同了,物业税是普征,空置税则算是惩罚性税收。一家人拥有一套房,那是合理需求,你为了炒房买了三套五套的,待价而沽,那么对不起,你得交税了。

  比如某些城市被冠之以“鬼城”之名就是因为到处都是空置楼房。

  国务院参事室研究员姚景源指出,中国的房价涨到确实是离谱,一方面是投资和投机的氛围太浓了,房地产领域存在大量买房子不是住,而是为了卖,为了炒,大量的资本进到房地产领域里面,进行投资、投机,然后进行炒作。

  我国房产空置率高

  在我国,房产空置率高已是公开的秘密。2015 年5月全国城市住房市场调查报告显示,全国主要城市住房空置率整体水平在22%-26%之间。

  今年3月,国家电网以每户的电表数据为依据,公布了空置率的调查结果,2017年大中城市房屋空置率为11.9%,小城市的房屋空置率13.9%,农村房屋空置率为14%。

  按照国际惯例空置率处于5%到10%为合理之间,当空置率达到10%到20%就是危险区间,超过20%就是严重挤压。如此说来,中国的房屋空置率说严重点,已经“严重挤压”了,说轻点也是到了“危险区间”。

  除了仇保兴,我爱我家原副总裁胡景晖也曾表示,北京约有100万套房子空置,可以仿效香港政府出台空置税,如此租金将会应声而跌,租房条件也会获得极大

香港遏止炒楼,将推一手楼空置税!

遏止炒风再出招,香港将推一手楼空置税!措施将规定,如果新屋空置超过一年业主将被征收一笔额外的税项

香港楼价高昂,一般市民难以负担

对此,香港特区行政长官林郑月娥强调

在新楼供应短缺情况下,房屋必须用来居住,而非供囤积和炒卖,政府为了杜绝这种情况,计划征收空置税。

林郑月娥表示!措施推出前会全面评估相关理据可行性和公众反应

据了解港府计划征收的空置税主要对象是获发入伙纸超过一年仍未出售或出租的一手楼单元将被征收相当于,差饷租值两倍的空置税!

所谓的差饷租值,是假设该物业在一个指定估价依据日期出租时,估计可得年租金的百分之五,比如该物业租值估价为1万港元,就必须征收500元差饷每三个月收取一次!

有地产建设商会表示!即使设立也要为不同单元分类综合考虑,因为普通单元较易出售,豪宅通常要等待装修完成后才会开售这段期间通常都超过一年!

有学者则认为开征空置税会扭曲市场,发展商可将物业转作出租,或选择拖延建楼时间建议政府兴建更多公共住宅,才是满足市场上需求的最好方法!

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香港一手房空置税下月立法,房价进入下行通道

在不吃不喝近20年才能买得起一个小单元的香港楼市,被誉为“炒房杀手”的空置税即将正式征收。

据香港经济日报,空置税草拟法案已大致完成,准备下月提交立法会讨论。

自去年6月香港政府提出一手楼空置税后,香港楼市逐步进入下行通道。在业内看来,还未正式征收的空置税对楼市已起到一定的威慑作用。内地虽然对此呼声较高,但由于空置率标准难以界定,房地产税正加快推进,暂无跟进可能。

港版空置税直指开发商捂盘惜售

在去年5月出席立法会时,林郑月娥就大批开发商捂盘惜售,“现在楼房单位极度短缺,所有房屋都要用来住,而不是囤积或用来炒卖”。

去年6月28日,港版空置税出台,将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,相当于该单位应课差饷租值的200%,即相当于两年租金,且大约相等于楼价的5%。

而其后的大背景,正是香港房价持续高涨。从2016年初开始,香港房价连涨25个月,涨幅高达38.5%,并连续18个月刷新最高纪录。

在当时宣布推出空置税的新闻发布会上,香港特区行政长官林郑月娥表示,房屋政策新措施不是为了遏制房价,而是为了达成三个目标:令资助出售单位更可负担、增加资助房屋单位供应并加强支援过渡性房屋供应,以及促使一手私人住宅单位尽早推出市场。

需要指出的是,香港的整体空置率并不高,当地私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%。


不过,具有香港特色的空置税,只面向一手楼,针对的是开发商捂盘惜售,与其他发达国家一手二手都征税的情况还不太一样。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,香港征收空置税还是有必要的,因为香港的土地供应不足,开发商为了保证房价上涨,捂盘惜售较多,加剧市场供不应求,导致香港房价一直居高不下。如今粤港澳大湾区启动,香港若不在房地产行业进行主动监管,极高的房价很有可能会拖累香港发展。

他续称,现在通过征收一手空置税,挤压开发商手中的楼盘,让新房尽快出售,进而平抑房价,确保粤港澳大湾区的政策效应可以达到实际效果。

资深地产研究人士李宇嘉认为,香港本身是自由港,航运和贸易金融等支柱产业税收较轻,唯独房地产税收较重。若不对房地产征收重税,资产泡沫会重;再者,香港不会增加太多土地供应,且香港开发商运营模式多是囤地,然后缓慢开发,这对供应是不利的。所以,出台空置税也是希望能将已有的土地尽快投放出来,增加楼市供应。

空置税的威慑

香港一直深陷于“高房价之困”,连续九年稳坐全球房价最难负担城市榜首,属于“极度负担不起”之列。

华尔街见闻此前提及,香港连续8年成为全球最难负担楼价的地区,楼价与收入比率由2016年的18.1倍进一步恶化至19.4倍,数字为历来最高,香港人不吃不喝近20年才能买得起一个住宅单位。

而空置税的出台对市场“威慑作用非常明显”。

据香港差饷物业估价署公布的数据,自2018年7月香港房地产市场进入调整以来,截至去年12月香港楼价已连续下跌5个月,累计跌幅超过9%。其中,2018年12月,香港住宅销售量仅有2060套,相较于6月份高峰期的6713套,下降了69.3%。

进入2019年,香港楼市明显企稳,今年前两个月一手楼和二手楼成交渐趋活跃。根据美联物业的数据,今年1月香港新盘销售逾1900套,2月新盘销售约800套。

在宋丁看来,香港楼市去年已经出现波动,空置税显然有一定影响,但更多的是多种因素综合效应。“过去香港房价一直在涨,积累了一定风险,也有一定的下行压力。今年香港楼市趋稳,有小幅下降空间,但不会出现大幅波动。”

不过,今年1月11日,自退休后首次站在镁光灯下的李嘉诚表示:“今年香港楼市波动会更厉害,买楼要量力而行。”

会德丰主席兼常务董事吴宗权对于香港楼市同样保持着审慎的态度,直言“今年这个市场不容易看”。

业内看来,2018年至今,全球贸易摩擦带来的宏观环境变差、美联储加息带来的超低息环境结束,以及空置税等政策收紧因素,香港房地产市场面临下行压力。

内地呼声极高但暂无跟进可能

香港空置税即将提交立法,内地是否会跟进?

业内称,空置税之所以迟迟未列入改革议程,主要原因在于技术层面:住房空置率不好统计。首先,空置多久算是空置,缺乏统一标准;其次,依靠水电煤气表数进行监管,在智能电器日益发达的年代,很容易被规避。

用中央财经大学教授郭田勇的话说,由于没有统一的标准,界定空置率在技术层面上存在难度。空置税的出台需要做好前期论证工作,如果相应的标准得到界定,适时推出空置税也并无不可,这对房屋回归自身的商品和居住属性很有帮助。

“其实内地对空置税的呼声很高。”李宇嘉称,“内地只有交易环节的税收,房屋空置成本很低,再加上租金回报率很低,空置的房子很多。从这个角度来讲,征收空置税是必要的,而且若征收空置税,这些房子必须投入租赁市场,增加市场供应。”

但是多年来,内地官方对住房空置率如何界定一直是空白,也没有发布过官方数据。

住建部原副部长仇保兴曾公开表示,我国房屋空置率比较高,不同城市空置率是不一样的,像鄂尔多斯空置率是70%,北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看,一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示,中国家庭住房自有率超八成,城镇地区住房空置率21.4%,二三线城市空置情况更严峻,其中蕴藏的风险不容忽视。2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。

按照国际常见标准,空置率10%以下为较合理区,房屋供求基本平衡;10%~20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。

李宇嘉提醒道,内地征收空置税是必要的,但较难实施。首先,没有办法统计空置房,这是很基础的东西。其次,如何界定6个月以上的空置房,这在香港比较容易,但在内地特别难。

“内地暂不会征收空置税,全国两会正在讨论房地产税的推进,就不需要同时开征两项重头税,香港征收空置税主要是针对开发商的。”宋丁认为。

香港一手空置税下月提交立会讨论

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香港政府去年推出一手楼空置税,据香港经济日报,政府已经大致完成草拟法案,准备下月提交立法会讨论。香港空置税意在对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,大约相等于楼价的5%。

据香港经济日报,政府已经大致完成空置税草拟法案,准备下月提交立法会讨论。

香港一手楼空置税于去年6月由香港政府提出,将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,相当于该单位应课差饷租值的200%,即相当于两年的租金,且大约相等于楼价的5%。

差饷租值是假设住宅在指定的估价依据日期空置出租时,估计可取得的合理年租计算出的数值。这是香港针对房地产而实施的一种间接税,香港空置一手住宅单位数目近年来大大增加,此举意在防止发展商囤积楼盘。

香港经济日报还称,近月有部分开发商以俗称“左手交右手”的形式,采用内部转让,将现楼新盘单位转售予旗下不同的关联公司。

不过,按照空置税的规定,如果开发商在6个月以内租出可获豁免,但单位买卖双方不能是关联公司,否则等于发展商“左手交右手”,不会获得豁免。根据《一手住宅物业销售条例》,有联系公司之间(包括其控权公司)(associate corporations)订立的临时买卖合约或买卖合约或转让,不被视为真正易手成交。

当时,在宣布推出空置税的新闻发布会上,香港特区行政长官林郑月娥表示,房屋政策新措施不是为了遏制房价,而是为了达成三个目标:令资助出售单位更可负担、增加资助房屋单位供应并加强支援过渡性房屋供应、以及促使一手私人住宅单位尽早推出市场。

当时,香港财政司长陈茂波也在同一个新闻发布会上表示,现在不是对二手房征收空置税的合适时机,因为二手房空置率很低。一手房空置税可以令新单位及时有效去到市场,目的跟二手房空置税不一样。

香港一直深陷于“高房价之困”。2018年至今,全球贸易战带来的宏观环境变差、美联储加息带来的超低息环境结束、以及香港政府推出空置税等政策收紧因素,香港房地产市场面临下行压力。根据香港差饷物业估价署公布的楼市最新数据显示,自去年7月香港房地产市场进入调整以来,截至去年12月香港楼价已连续下跌5个月,累计跌幅超过9%。

但即便如此,香港还是连续九年稳坐全球房价最难负担城市榜首,属于“极度负担不起”之列。

香港地产与该地区经济深度“捆绑”,房地产相关行业的投资与消费占香港GDP比重一度超过30%,港府收入也严重依赖于土地交易和房地产相关税收。正是在这样的经济结构下,港府在此前的几次楼市危机中都不得不推出一系列托底政策以维持地产业的蓬勃发展。

不过,在这一轮楼市下跌中,港府的表态似乎大有不同,推出空置税便是其中一个现象,意在主动对房地产价格施压。林郑月娥还曾表示,特区政府一定不会撤“辣招”,也不会“减辣”。那些额外印花税、买家印花税、双倍印花税等措施不会暂停,因为有管理需求的作用。

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内地是否效仿香港收 “空置税”?


01

香港落地空置税!

今天(3月12日),根据香港日报的消息,政府已经大致完成一手房空置税草拟法案,准备下月提交立法会讨论。

根据法案:

香港将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,相当于该单位应课差饷租值的200%,即相当于两年的租金,且大约相等于楼价的5%。

举个例子,一套价值1000万元的新房,空置在6个月以上(未居住也未出租),按照楼价5%计算,则需要缴纳将近50万人民币的税。而且空置税是按年征收,直到不空置为止。

千呼万唤始出来,这个被誉为高房价的最强杀招终于落地了!

事实上,香港要征收房屋空置税消息早就开始传出来了。

香港财政司司长陈茂波在去年 3 月就表示特区政府正考虑征收房屋空置税,5 月份,香港特首林郑月娥也在一场立法大会上表示政府正研究向一手住宅单位征收空置税,并会在全面评估相关理据、可行性和公众反应后再做决定。

6月28日,香港特区特别行政会议批准征收一手房空置税。

而今天具体的法案终于出台了,相信通过也只是时间问题!

不过,此次香港版的空置税只是狭义的空置税,只面向一手住房,针对的是开发商的捂盘惜售。而在加拿大等地流行的广义空置税,则是不分一手房二手房,只要存在空置,一体征收。

即便如此,香港这种空置税仍有宣示意义,这意味着,特区政府认为香港这座全中国,甚至是全球房价最高的城市,房价不能再肆无忌惮的上涨了!

02

香港的房价有多高?

其实在房屋与土地交易上,香港收税极重,甚至可以说是政府的主要税收来源。

就拿主要是为打击炒房客而制定的“从价印花税”来说(主要征收目标人群是非香港户籍与在香港购买二套以上(包含二套)房屋的香港人)

2016年之前,税率高达8.5%,一套1000万的房子,从价印花税便高达85万。

2016年之后,为应对连续上涨的房价,香港政府将从价印花税从8.5%直接调高到15%,几乎翻了一倍。同样是一套1000万的房子,此前是85万,现在要150万元。

换句话说,仅仅只算从价印花税,房子买到手中,你已经雷打不动地亏损了15%,更何况还有差饷、地税和物业税等。

不过即便如此,也并不妨碍香港成为全球房价最高的城市!

香港房价已经高到让人“求生不得、求死不能”的地步了!

香港平均房价从 2009 年开始逐年上升,2018 年达到了 13.6 万港元(11.46 万人民币)/平方米,比 2009 年高出 150%。

据咨询机构 Demographia 发布的《2017年国际房价负担能力报告》,在全世界被统计的 293 个城市里,香港的房价负担能力连续八年排名最后,负担能力指数从 2016 年的 18.1 倍升至 19.4 倍,比排在倒数第二的悉尼高出 50%。

而且除了房价高之外,不同阶级之间的差距也很大。

关于这个一句话就可以形容“富者房连阡陌,贫者无立锥之地”。

2017年11月21日,据莱坊报道,一位不愿透露姓名的买家在邻近房子的“香港山顶”买了两套尼克尔森山庄的房产,共计11.6亿港币。

两房中较小的一家以5.6亿港元计算,按港币计算,单价为每平方英尺13.2万港元。按市场汇率折算,相当于每平方米约124.2万元的价格!

与繁华的山顶豪宅相反,香港还有大约17万人住在下面这劏(tang)房,一种类似棺材的房子里。

 

 

而同样是在2017年,中国最贵的楼盘——上海汤臣一品,也卖了一套房子,面积597平方米,售价达34.3万元/平方米,突破中国房价纪录。

3.57倍的差距,香港第一高价房简直秒杀汤臣一品!

有朋友说,别光看香港的房价,看一下香港人的平均收入再说话,OK,我们来看一下:

2016年,香港工作人口的每月主要职业收入中位数为港币15000元(约合1.3万人民币),也就是说一个香港人不吃不喝8年才能买得起一平米香港最贵的房子;

2016年,上海职工人均工资5939元(根据社保基数计算),一个上海职工不吃不喝4.7年才能买一平米上海最贵的房子。

  

虽然同样是遥不可及,但是融哥觉的与香港楼市的“丧心病狂”相比,北上广深似乎还有一丝温情!

面对这种高房价和人均居住贫富差距,特区政府只能采取房屋空置税这种大招,来平抑一下房价。

但是,需要指出的是,香港的空置率并不高,当地私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%。也就是说,房屋空置并不是香港房价上涨的主要原因,可是香港还是决定开征房屋空置税!

问题来了,空置率不高的香港都开征空置税了,空置率很高的中国内地会跟进吗?

回答这个问题之前,先来看一看内地的房屋空置率有多高?

03

内地空置率高吗?

答案是:很高!

有多高?没有人能说出确切的数字,也没有确切的数字,目前有以下几种说法:

去年10月,原住建部副部长仇保兴在接受媒体采访时表示:

我国房屋空置率比较高,其中北京空置率在百分之十几到二十,一般国际上都是5%左右。

去年6月,原中财办副主任杨伟民在 “2018陆家嘴论坛”演讲中谈到中国住房空置率问题时,他说:

之前,曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查,显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高,日本是13%。

他没有给出确切的数据,但按照他的说法,中国目前的空置率显然是要高于13%的。

  

2018年3月,原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文说:

2017年,大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%。

2015年5月腾讯发起的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发表的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告中预测:

2013年,我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,城镇空置房为4898万套。

2013年六大城市空置率分别为:重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高,为23.2%。

很显然,各路人士对我国住房空置率的预测虽然说法不一,但都认可在10%的幅度以上。

按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区;空置率在10%---20%之间为空置危险区;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

如果按照国际通行做法,我国的空置房率确实偏高,有的数据甚至已经到了商品房严重积压区。

换句话说,如果以香港3.7%的房屋空置率都要征收空置税的话,那么内地早就应该对房屋空置征收重税了,那么内地会跟进香港的举措吗?

04

内地会效仿香港征收空置税吗?

答案:没有可能!

为什么?原因有三:

第一、任何对房价可能抱有不善之意的法律法规出台都会极其谨慎

最好的例子就是房地产税。

房地产税今年是被人大提上了议程,但是奈何背后牵扯的利益方,要考虑的问题实在太多。(怎么收?收多少?收谁的?小产权房和福利房、军产房收不收?收了之后,万一真的引发抛盘,经济继续下行该怎么办?)

这些问题没有厘清之前,房地产税是绝对不会出台的。至于这个杀伤力比房地产税还大的空置税,只能说,慢慢等吧!

第二、住房空置率根本无法确定

想要开征空置税,首先必须搞清住房空置率。同样,想要进行精准的楼市调控,也离不开对于空置情况的精准把握。

然而,正如前文所说,目前已知的数据就已经有好几个了,其中还不乏官方人士给出的数据。

但是,住房空置率到底是多少,在一二线与三四线城市之间如何分布,仍旧缺乏一份详实的官方调查数据。

第三、除了无房者,没人愿意开征空置税

技术、法律这些都还只是小问题,只要中国的各方利益能达成共识,这些都可以迎刃而解,但是问题就是,根本达不成共识,现在的情况是除了无房者,几乎没有人希望房价下跌!

有人认为,空置税之所以迟迟未列入改革议程,主要原因在于技术层面:住房空置率不好统计。首先空置多久算是空置,缺乏统一标准;其次,依靠水电煤气表数进行监管,在智能电器日益发达的年代,很容易被规避。

其实,这不是关键。住房空置固然难以监管,但随着不动产统一登记、全国住房信息联网以及租房管理制度的完善,相关障碍都可以一一破解。

真正核心的问题在于,不希望征收空置税的力量太强,因为征收空置税房价就有可能下跌,而ZF、银行、开发商、炒房者、普通的房产持有者都不希望看到这种局面。

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遏止楼市炒风再出招!香港将推一手楼空置税

遏止炒风再出招

香港将推一手楼空置税!

措施将规定

如果新屋空置超过一年

业主将被征收一笔额外的税项

香港楼价高昂,一般市民难以负担

对此,香港特区行政长官林郑月娥强调

在新楼供应短缺情况下,房屋必须用来居住,而非供囤积和炒卖,政府为了杜绝这种情况,计划征收空置税。

林郑月娥表示

措施推出前

会全面评估相关理据可行性和公众反应

据了解

港府计划征收的空置税

主要对象是获发入伙纸超过一年

仍未出售或出租的一手楼单元

将被征收相当于

差饷租值两倍的空置税

所谓的差饷租值

是假设该物业在一个指定估价

依据日期出租时

估计可得年租金的百分之五

比如该物业租值估价为1万港元

就必须征收500元差饷

每三个月收取一次

有地产建设商会表示

即使设立

也要为不同单元分类综合考虑

因为普通单元较易出售

豪宅通常要等待装修完成后才会开售

这段期间通常都超过一年

有学者则认为开征空置税会扭曲市场

发展商可将物业转作出租

或选择拖延建楼时间

建议政府兴建更多公共住宅

才是满足市场上需求的最好方法

半路杀出房屋空置税, 究竟用意何在?

  近日,原住建部副部长仇保兴在接受媒体采访时表示:”我国房屋空置率比较高,仇保兴的建议是,征收空置税。”此话一出,引起了市场的热议。
  
  空置税的定义

  空置税,国内尚无准确定义。在国外,一般是指为了充分利用资源,而对空置的居民房屋收取一定量的税收。

  仇保兴透露,我国房屋空置率比较高,不同城市空置率是不一样的。鄂尔多斯空置率达到了70%,北京空置率在百分之十几到二十。从国际上看,一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。

  空置房的2种情况:

  1:因调控影响,政府先加下,取证价格与预期相差过大,有的开发商选择捂盘待涨,从而形成大规模的“无人区”、”鬼城”。

  2:炒房者囤房待涨,因无住房需求,加上需要转手出售等因素,炒房者往往不会将房屋出租,购买的房屋长期闲置,从而形成空置房。

  空置房的大量存在,都会改变楼市供需结构,从而变相推高房价。所以才会引发民众的不满情绪。

  我国的房屋空置率超标

  我国房屋空置率到底有多高?通过一些研究和政府部门公布的数据,我们一探究竟。

  2014年西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告显示,2013年我国城镇地区自有住房空置率为22.4%、经济适用房空置率高达23.3%。
  
  数据来源于《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告

  这份统计数据与仇保兴近日对媒体说的,我国房屋空置率比较高,其中北京空置率在接近20%,也可以相互验证。

  2018年3月,国家电网公布了我国房屋空置率的调查结果,根据每户电表数据测算出,2017年大中城市房屋空置率约为11.9%,小城市房屋空置率约为13.9%,农村房屋空置率约为14%。

  按照国际标准,房屋空置率处于5%到10%为合理之间,当房屋空置率达到10%至20%就存在严重的泡沫。

  在贫富差异巨大的城市里,有人数十套房子空着无人居住,有人辛苦一辈子却无房可住。空置房造成了极大的资源浪费和分配不均。空置税政策的出台呼声也孕育而生。

  2018年6月28日,香港就率先推出了空置税。香港空置税征收标准是,空置一年或以上的需征收房产税,征收时会对房屋租金做评估,空置税为年租金的200%。需要特别注意的是,香港“空置税”针对的是已经建成的新房,主要整治开发商“捂盘”现象,但是对“量价齐升”更为明显的二手房无抑制作用。

  空置税的真正用意

  今年不动产登记全国联网的实现,为房屋空置税的征税提供了技术基础。但房屋空置税要在国内推行,还存在较大的阻碍。

  首先,空置税的征收成本极高、定义模糊。征收空置税,首先要在全市开展空置率统计,但空置率是随时在变化的,统计障碍较大。而如效仿加拿大,空置税由房主自己申报,居民的诚信又将打上问号。

  其次,空置税的征收会对房价形成分化,小城市受到产业、人口等导入因素影响,房屋出租难度大,空置税的征收有可能迫使房屋被降价出售。但在一、二线城市租房需求大,房屋很容易找到租客,且部分房屋暂时空置是为了将来出售获得更大的利益。一旦房屋空置税开征,这部分成本很有可能被加进房屋售价中,因此无法起到抑制房价的作用。

  因此空置税出台初心是让房屋回归居住属性,保障人民住房需求。一旦这类税种落地会让手中握有多套房的炒房者急于脱手,届时楼市波动也将在所难免。

空置税要来了?分析称如何界定是难点

  房屋空置税要来了?近日,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴在《参事讲堂》上发表演讲。根据演讲实录,仇保兴认为,应该对房地产税进行分类,率先出台能够精准遏制住房投机的消费税、流转税、空置税,然后再从容地考虑物业税如何开展,“以达到理性遏制、逐步熨平房地产泡沫的效果”。

  此观点引发了对空置税的热议。华夏新供给经济学研究院首席经济学家、原财政部财政科学研究所所长贾康在其微信公众号发表文章表示:“仇保兴建议征收空置税,我的理解是,他认为房地产税要从容处理,意思是说"急不得"。”

  空置税在国外很常见,在国内也已经讨论多年,但迟迟没有在政策层面开始执行。新京报记者采访发现,“空置”的界定是一大难点,在实际中难以操作;其次,中国房地产行业情况之复杂,也使得相关部门对这一调控工具保持谨慎态度。空置税能否提升房屋空置成本以减少投机投资性需求为市场所期待。

  1 房屋空置税要来了?

  仇保兴再提空置税,贾康称“是一个美好的愿望”

  10月9日,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴提出,可通过征收空置税以遏制住房投机泡沫。这不是仇保兴首次提出空置税。今年4月11日,仇保兴在博鳌(楼盘)亚洲论坛上表示,房地产市场的调控手段在发生变化,由过去中央集中发力调控到区域分散调控,从行政命令调控到利用税收、信贷等工具调控,长远看空置税、消费税都会陆续出台。

  空置税主要是针对空置住房。仇保兴提出,住房需求逐渐减少是未来的一个趋势。根据国际货币基金组织发布的报告,法国、日本等发达国家在城镇化率峰值过去之后,人均住房面积约为35-40平方米。我国绝大多数省份人均住房面积已经达到这个数值,这意味着我国三四线城市的住房空置率会逐步上升,许多地方当前已经出现的“空城”、“鬼城”现象会加剧。这也意味着,一线城市随着人口的增长,房价上涨的压力非常巨大。

  贾康在其微信公众号发表文章认为,以空置税促成房地产健康发展,是一个“美好的愿望”。但如何使空置税可操作、具体如何落实,是当前面临的挑战,目前还没有看到比较好的解决方案。

  中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林认为,我国实行空置税的条件还不成熟,类似空置税需要社会征信水平和体系建设达到一定程度,尤其是形成失信的约束机制,这样整个社会的遵从成本降低,即人们不再敢在空置税上弄虚作假,因为成本太高,只有这样空置率的执法成本才能达到一个理想状态。

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  2 空置税怎么征收?

  香港今年开征空置税,缴税金额为年租金2倍

  空置税简言之就是对空置的房屋收取一定的税收,在国外较为普遍,法国、澳大利亚、英国等很多国家均征收空置税。以法国为例,房子空置一年需缴纳房价的10%,空置2年缴纳12.5%,第三年则需缴纳30%,并且同时附加税金总额9%的手续费。


  


  据香港特区政府官网,今年6月,香港宣布对一手房开征空置税,对空置一年或以上、未出租或自住的一手住房,按房屋年租金的200%征收“额外差饷”(即空置税)。

  香港的这一税率实际上很高,香港的“差饷”(即土地税)征收率为租值的5%,空置税则高达200%。以2018年3月住宅物业平均租金回报率为2.5%计算,空置税率按租金两倍征收,大约等于楼价的5%。举例来看,一套月租金为10000港元的房子,年租金12万港元,需缴纳空置税24万港元,而这套房子的售卖价格可能只有约480万。

  香港对于空置税的征收方法是,所有获发占用许可证达12个月的一手房业主,每年须向政府申报房屋的使用情况,若发现有房屋超过六个月时间未作居住或出租用途,该房屋会被视为“空置单位”,业主需要缴付空置税。

  3 空置率到底有多高?

  标准不一;按国际惯例,空置率5%-10%为合理区间

  中国的房屋空置率到底高不高?目前较为权威的统计数据来自西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2014年6月发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告。该报告指出,2013年,我国城镇住宅的整体空置率达到22.4%,比2011年上升1.8个百分点。分城市来看,北京(楼盘)的空置率为19.5%,上海(楼盘)为18.5%。这一数值高于其他很多国家和地区,2011年美国空置率为2.5%,欧盟主要国家2004年的空置率为9.5%,日本2008年空置率为13.1%。

  中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁对新京报记者表示,该中心在持续进行追踪调查,目前可以透露的是,2017年的更新数据与此前的数据相差不大。

  另一个较为可信的数据来自于国家电网的调查。今年3月,原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文在央视某节目的讲话中披露,以一年一户用电量不超过20度为“空置”标准,国家电网的空置率调查结果显示,2017年,大中城市房屋的空置率为13.1%,中小城市房屋空置率为13.8%,乡村房屋空置率为14.3%。

  按照国际惯例,空置率处于5%-10%为合理区间,10%-20%是危险区间,超过20%为严重挤压。无论采用上述何种标准,我国空置率都偏高。

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  盘和林对新京报记者表示,很难有一个标准去界定什么样的状态算空置,即使理论上有,在实践中也很难操作。国外学者计算空置率时,是把住房和其他商品用房的全部存量作为分母,把一级市场待售、待租的房产作为分子。国内的学者,有的是用空置面积除以当年商品房竣工面积来计算空置率,有的是用空置面积除以前三年竣工面积之和。国内与国外学者计算空置率的方法并不一致,因此用国外的标准来衡量空置率是否过高,缺乏科学性。

  此外,我国房屋持有者与国外也不相同,国内很多是为儿女未来上学、结婚等目的而购房,所以不少是不出租、不装修的。也就是说,我国的空置率应该要比国外的标准高才符合真实情况。比如说,国外超过20%就被视为危险信号,而国内可能在30%以内都是相对合理的水平。

  4 如何界定空置?

  入户访问、电话访问、查电表,或存被规避的“漏洞”

  实际上,国内对于开征“空置税”的讨论已进行多年。早在2010年,北京住建委曾召开座谈会,有参会人士提出空置税建议,对“不住不租不卖”的空置房屋进行征税,当时北京市住建委相关负责人表示“赞成”。

  然而,国内空置税却迟迟未获推进,至今从未出现在官方文件或表态中。其一大难点在于“空置”的界定,房屋空置率数据也一直没有系统的统计结果。

  从具体的统计方式上来看,中国家庭金融调查与研究中心的调查方法是入户访问、电话访问,事实材料基本来自被访者的陈述。陈锡文透露的国家电网的方法是查电表,一年一户用电量不超过20度视为空置。这两种方式均存在可能被规避的“漏洞”。贾康在其微信公众号文章中表示,若半年或一年电表不转就是空置,要处理一下太容易了,在房屋内连上电器就能避开交税。靠居委会去监督更不可行,不可能做到全时段监督,并且如果出现居委会和房主说法不一致的情况,难以仲裁。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进提出了一种可能的界定方法:建议针对现房且全装修住房进行把控,交付钥匙后12个月内可以通过相关水、电、气等月度消费流量来界定。类似工作可以交于物业管理公司进行核查。若房屋没有出租,或者房屋本身缺乏必要的生活设施,类似厨卫等,则可以界定为存在空置嫌疑。

  5 空置税能否抑制房价?

  促进租赁市场房源的释放,一定程度上抑制房价

  为何会出现空置的现象?严跃进对新京报记者表示,不从学术研究的角度、仅从现实情况观察来看,部分空置房是合理的空置,比如房屋交付到装修的过程、业主短期旅游造成的空置、房屋挂牌出租的时候合理的空置等。而部分空置则是投资投机行为所造成的,“宁可空置也不出租”的心态也存在。

  前述中国家庭金融调查与研究中心2014年的报告指出了空置房的部分风险,除了形成了房产资源浪费之外,空置房还占用了大量金融资源。空置住房的信贷可得性(实际获得贷款家庭与有正规信贷需求家庭之间的比例)更高,获得贷款的规模更大。据推算,截至2013年8月,空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额。仇保兴也指出,中国民众的资产70%以上沉淀在房产中,而美国只有30%不到。

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  盘和林对新京报记者表示,空置税的征收可以有效打击投机炒房行为,挤出投资性需求从而起到抑制房价的效果。同时,空置税可以促进租赁市场房源的释放,一定程度上有利于房租的合理回落,推动租赁市场的健康房展,房租回落也必将传导到房价上面。不过,他也指出,“这是政策执行到位的理想结果”,实际执行中空置税征收成本、空置标准界定等问题如何解决,仍是一大挑战,执行不到位甚至可能适得其反。

  空置税征收的一个关键点在于不能影响实际需求,政策需要把控一个好平衡点。譬如,房主在为房子寻租过程中,如何设置一个合理的免征空置税的时间等。

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