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【香港房产】3月空置税,4月房产税,2019年房产界真的要变天?

  香港宣布开始对一手住房开征空置税了,这也是我国第一个开征空置税的城市。
  规定房屋闲置超过一年及以上的,就要按照楼价的5%征收,相当于两年的租金。这个力度还是蛮大的。
  其实香港的空置率并不高,只有3.7%。但是每年空置的一手房占整个新房供应的一半。
  所以出台空置税,主要是为了打击开发商捂盘惜售的行为,让他们把更多的房源放出来。
  而在大陆,近日,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示,遏制房地产投机、房地产泡沫是一个长期、艰巨的任务,应拿出房地产税分类进行,率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,然后再从容考虑物业税。

不动产登记全国联网 下一步:开征房地产税?

  不动产登记信息实现了全国联网 下一步:开征房地产税? 

  《中国经济周刊》 记者 银昕 丨 北京报道

  6月中旬,自然资源部称,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

  调查统计显示,目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅,3.8万个窗口、8万多一线登记工作人员每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。

  自然资源部不动产登记局副局长高永介绍,将有序开展以不动产登记为基础的,自然资源统一确权登记工作。

  “不动产登记全国联网”的消息一经发出,外界就将其与房地产税,甚至“空置税”的开征挂钩,视其为征税的“技术前提”。7月16日,国家统计局新闻发言人毛盛勇在答记者问时表示,加快推进房地产税相关政策举措。这一表态更增加了外界对于房地产税出台的预期。

  不动产登记全国联网是否是在为征收房地产税做技术准备?其又将对房价产生怎样的影响?

  来之不易的全国联网

  历时4年的联网

  “先难后易”,先登记住宅与商办类项目

  其实,所谓不动产,并不限于人们日常理解的“房产”,还包括土地、草原、林地等等。追本溯源,2007年10月1日起开始实施的物权法就已经提出:国家对不动产实行统一登记制度。

  随后,在2013年11月,原国土资源部被国务院常务会议明确为负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记。会议决定,将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担,“建立不动产登记信息管理基础平台,实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享,消除‘信息孤岛’”。

  2014年2月,原国土资源部牵头九部门建立不动产登记工作部际联席会议制度,同年3月,不动产登记工作第一次部际联席会议召开,提出用3年时间全面建立不动产统一登记制度,用4年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台,实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享和依法查询,形成不动产统一登记体系。

  从2014年开始的4年里,普通人对于不动产登记最切身的体会恐怕就是手中的“房本”悄然变成了不动产权证。2015年3月1日,《不动产登记暂行条例》正式实施,从此市民申请办理的“房本”改为不动产权证,同时遵循“不变不换”的原则,即在不发生交易的情况下不强制旧证换新,并且“房本”所保护的权利没有变动。

  除了这样“看得见”的变化,4年里,不动产登记信息管理基础平台的建设也在推进。

  2014年9月,原国土资源部部长姜大明主持召开第26次部长办公会议,审议并原则通过“国土资源云”建设总体框架,“国土资源云”即是国土资源和不动产统一登记信息系统的简称。会议强调,当前要尽快推进全国不动产统一登记信息平台建设。“国土资源云”建设的目标就包括:“逐步实现基础设施资源、数据资源、业务应用与服务的国家一级大集中或部省(区域)两级大集中。”而其应用包括国家、省、地、县和乡五级。

  也就是说,所谓的“不动产登记全国联网”,就是各地建立的不动产登记信息管理基础平台接入国家级信息平台的过程。

  2017年3月,姜大明就曾表示,力争年底前所有市县全部接入国家级信息平台,全面实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

  武汉中地数码科技有限公司(下称“中地数码”)曾参与搭建湖南等地不动产统一登记平台,中地数码总裁万波告诉《中国经济周刊》记者,“国土资源云”所包括的内容非常繁杂,在地上部分有土地建设和测绘数据两个大类,还有地下部分的地质数据,总共由三大类基础数据构成。而全国不动产网络只是“国土资源云”子集当中的子集,包含在地上的这部分数据之中,“在‘国土资源云’这张‘大图’上,不动产只是其中很小的一个单元。”

  万波进一步解释,不动产网络在“国土资源云”上只是一层应用,而房屋登记信息又是不动产登记网络中的一部分,也就是说,房屋登记信息只是“国土资源云”子集当中的子集。“不动产的概念很大,所有不能移动的固定资产都叫不动产。”他说,大到山川河流,小到文物古迹和高速公路,都可称之为不动产,理论上都会被登记到这张网络上。尽管只是“国土资源云”子集中的子集,但住宅类项目的登记由于会牵涉到一系列社会问题,所以最容易触动普通人的神经。

  万波告诉记者,不动产登记网络的诸多“子集”中,住宅类和商业办公类房屋这个“子集”在实际工作中的“优先级”最高:“我们的原则是分层级有步骤地进行登记,最优先登记的就是楼房项目,包括民宅和商业办公类项目,毕竟社会关注度最高嘛。”万波说。

  《中国经济周刊》记者了解到,住宅和商业办公类项目最先被登记,也是本着“先难后易”的原则,比如文物古迹等门类的登记就被放在了后面。“文物保护单位这部分不动产属于国有资产,不会发生交易,由国家事业单位自己登记就可以,相对简单。”万波说。但最终,所有门类的不动产信息都会被记录入这张大网中。

  从实现联网到数据详实是个漫长过程

  “目前苦于不动产登记数据还不甚详实,数据补充和整合工作正在进行中。预计明年情况会好很多。”万波分析认为,不动产包含的内容和条线很多,从2014年开始立项的“国土资源云”只用4年时间是无论如何做不到“大而全”的。

  从2014年开始,不动产登记全国联网的过程难言轻松。据了解,单就我国目前的住宅类不动产而言,就有军产、公产(政府持有的房屋)以及私产等多种类型,需要分门别类地进行登记。

  思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅告诉《中国经济周刊》记者:“有些住宅暂时没有房产证,就需要补证;有的产权所属并不清晰,就需要重新厘清;有的只有纸质版房产证,就需要将其电子化后才能录入系统。这些工作从技术上讲没有难度,但耗费的周期非常长,工作量也很大。”

  这一说法在搭建不动产统一登记平台的实际工作中得到了验证。“目前基础数据的获取是个大问题,也就是将统计主体信息化。”万波告诉《中国经济周刊》记者,以县一级平台为例,基础数据的电子化障碍主要有两个:一是基础资料缺失,必须进行补录,“特别是一些不动产的测绘数据还没有,这部分还要去勘测”;二是纸质档案的电子化,“县一级很多房产证并没有电子化备案,这部分房产证需要进行电子扫描,一份一份地录入系统,很繁杂。”

  而为县一级平台提供不动产数据整合等技术支持现在成了县一级政府对外采购服务中的“香饽饽”。《中国经济周刊》记者此前登录中国政府购买服务信息平台发现,搜索含“不动产”字样的政府对外招标项目,在时间为“近一周”的情况下有超过70条结果,若搜索条件为“近一月”,则结果超过280条。

  万波向记者介绍说:“尤其是县一级平台,目前都在加大力度展开不动产数据整合等基础工作,以保障基础数据的完整性和时效性。”而有业内人士告诉《中国经济周刊》记者,据他了解,目前大量县市都在做统计主体信息化的工作,补充历史档案以及纸质档案电子化的工作都在紧张进行中。

  据了解,除了基础数据的缺失,一些地方在搭建不动产统一登记平台时也曾遇到类似“信息壁垒”的问题。一位知情人士告诉记者,他就曾遇到地方房管局不太配合不动产信息登记中心搭建的问题,“房管局手中握有有关不动产交易的信息,大量的信息积累在原本由房管局搭建的网络系统中,这部分数据一旦分享给其他网络,那么这部分业务的人员势必萎缩,这就触动了既得利益。”

  他认为,这种“信息壁垒”是由“利益壁垒”造成的,比较“聪明”的做法是从国土资源部门抽调一部分人,再从房管局抽调另一部分人共同组建不动产登记信息中心,“房管局一半人马直接划拨到不动产登记中心,这样阻力就会小很多。如果将不动产登记信息中心直接设置在国土资源部门旗下,房管局就不太听使唤。”

  自然资源部于2018年全国两会后正式组建,万波告诉《中国经济周刊》记者,这一改革将此前分属于发改委的主体功能区规划、分属于住建部的城乡规划以及分属于原国土资源部的土地规划等职能统一交由自然资源部行使,为“国土资源云”的构建提供了机制协调上的支持。“根据我们的经验,此前分属于国土资源行政序列的部门对空间类的数据掌握得比较多,有很详尽的土地坐标数据,而房管局行政序列的单位则对房屋数据比较在行,问题是无法将房屋数据安放到相应的地块上去。经过一系列整合工作之后,各自的特长可以相得益彰,有利于加快工作的开展。”

  除了在基础数据获取方面面临问题,数据是否详实面临的另一个现实问题便是“不变不换”,即只要不动产的产权没有变更,就不强制换成不动产权证书。中原地产首席分析师张大伟认为,完成这部分“隐形”的不动产统计,依然需要几年时间。

  不动产登记信息人人可查吗?

  “不动产登记全国联网”后的查询工作也是舆论关注的焦点。是不是每位公民只要上网就可以查询任何一处不动产的产权归属以及交易信息?

  针对外界普遍关心的不动产信息公开查询功能,中国社会科学院长城学者孙宪忠曾指出,从法理上讲,让不动产信息充分公开、让大家都能够查询是有缺陷的。“为了保护交易主体的合法利益和秩序,需要建立一个风险防范机制。只有涉及到当事人双方的交易,当事人和利害关系人才有权利去查询不动产登记信息。”

  “从国外的一些经验看,不动产信息系统开放程度比较高,房子的户主是谁、位置在哪里、面积和建筑形态是怎样的,都可以查询到。”中国土地学会前秘书长黄小虎告诉《中国经济周刊》记者。

  2014年时,原国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志曾表示,到2017年底前,可“全面实现信息共享并依法提供信息查询服务”。

  其实,2015年3月实施的《不动产登记暂行条例》已经规定了谁可以查询不动产登记信息,具体为:权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

  如何保证信息安全是外界关注的另一个问题。值得注意的是,不动产登记平台的另一个特点是构架在私有云,而非公有云上。所谓私有云是指为一个客户单独使用而构建,因而提供对数据、安全性和服务质量的最有效控制,相较而言公有云则是第三方提供商为用户提供的能够使用的云,一般可通过互联网使用,其核心属性是共享资源服务。

  “‘国土资源云’构建在自然资源部内部的系统中,不是一般人都能进得去的,可以将其理解为一张规模很大的局域网。”万波告诉记者,在构架该云服务的过程中,中地数码的工作人员只能“搭架子”,而不能看到“架子上放了什么货”,“技术人员是没有这个权限的。主体要求是在保证开放性的同时也要保证私密性,也就是严格按照国家法律法规保护个人信息不对外泄露。”

  联网后的下一步:开征房地产税?限制“炒房”?

  房地产税开征的先决条件?

  “不动产登记全国联网”的消息一经发出,外界就将其与房地产税的开征挂钩,视其为在全国开征房地产税的技术前提。

  6月底,香港特首林郑月娥表示,“将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收‘额外差饷’,相当于该单位应课差饷租值的200%,即相当于两年的租金,约等于楼价的5%。”在舆论对房地产税开征和“不动产登记全国联网”两者之间的关系进行讨论之时,香港提出将开征“空置税”,更引发了一部分人士对内地会否跟进的猜想。

  原国土资源部副部长胡存智此前曾撰文指出,不动产统一登记并不是开征房地产税的前提,在分散式登记模式下同样可以开展征收房地产税的改革。

  但在2017年12月,国土资源战略研究重点实验室以“房地产税设计与不动产登记”为主题举行的专项学术报告会上,与会学者认为房地产税征收必须在处理好公平与效率问题的原则下以不动产登记信息管理基础平台数据为依据。

  思源地产发展部副总经理、首席分析师郭毅也告诉《中国经济周刊》记者,全国联网能够保证中央政府层面清楚地知晓公民在全国范围内拥有不动产的数目、位置和其他关键信息,也有益于摸清全国不动产分布的“基数”和“底牌”,对制定房地产税全国统一的税基和税率等问题提供可参考的全国性标准。“如果只由各地方分散式地管理这些信息,在具体征收上仍会面临很多问题。”她认为,不动产登记全国联网毫无疑问是房地产税在全国范围内开征的先决条件,“只有把全国的情况摸清楚了,才能去想下一步该具体怎么收。”

  中原地产研究院首席分析师张大伟认为,“不动产登记本身不是政策,但实现全国联网后可以实现更多更快的楼市调控效果。”他也认为不动产登记全国联网是房地产税开征的先决条件,借助此政策,政府的税基从交易环节过渡到持有环节,财产税的二次分配特征将更加明显。

  而在中国土地学会前秘书长黄小虎看来,征税只是联网的一个附带功能。“联网的目的肯定不是为了征税,而是健全市场经济体制下的物权保护制度,说白了就是要把‘家底’搞清楚,分门别类地对各种不动产进行保护和管理。”但他同时也认为,市场对房地产税即将开征的预判并非空穴来风,“数据摸清楚了,自然为征税提供了先决条件。”

  其实,从已经试行房地产税政策多年的上海和重庆两地的实际效果看,房地产税对房价的走势影响似乎微乎其微,2011年1月开征房地产税的沪渝两城房价并未被平抑:上海房价从2011年的每平方米约14000元涨到了2015年的每平方米32000元,到2017年更是涨到每平方米5万元,中心城区的均价则超过每平方米10万元。征税7年来,除征税第二年的2012年涨幅仅有0.4%,其余年份均在10%以上;而外界认为,重庆房价的相对平稳,并非是房地产税的功劳,而是土地供应充足、人口数量少、政策调控和积极建设公共租赁住房等因素的结果。

  当然,开征房地产税需要迈过的不仅是技术关,还有法律关。“立法先行,充分授权,分步推进”是推进房地产税立法和实施的原则。“‘不动产登记全国联网’只是一种工具,而且目前尚未完成全面登记,各种政策快速落地的可能性不大。”张大伟对《中国经济周刊》记者分析称,征收房地产税除了信息透明之外,还有一项重要前提是建立房屋的估值动态系统,而这一系统目前尚未建立,对税率、税基等问题都没有实质性答案,房地产税离落地还有相当一段路要走。

  联网后能抑制“炒房”吗?

  在万波看来,简单认为不动产登记信息全国联网与房产税的征收有直接关系,理解过于片面。“不动产登记全国联网”意味着不动产登记的大数据时代已经到来。在不久的将来,不动产统一登记信息系统不仅能进行不动产登记的受理、审批、发证工作,同时可以提供城市商品房价格走向趋势分析,供需关系分析,甚至为政府进行城市经济建设提供辅助决策。

  尽管目前数据可能仍不够详实,但“不动产登记全国联网”的一个直接结果是:我国境内所有公民名下的房产都将“一目了然”,这对此前的“房哥”“房姐”等炒房客来说似乎不是个好消息。

  黄小虎就认为,全国联网后,所有的房产名归谁下都一目了然,对房价起不到直接影响,但至少可以间接起到抑制“炒房”的作用。

  以一位在广州拥有10套房产的“房姐”为例,在全国联网尚未实现之时,如果她在一座并未对非本地户籍人士有限购政策的城市再次购房,当地政府无法得知她在其他城市的房产情况,在当地所购房产很可能仍算“首套”;全国联网之后,当地政府可以清晰地得知她在广州拥有房产的情况,这对区分“刚需”及“非刚需”,进而打击炒房客是否是一大利好?

  黄小虎对记者说,“刚需”和“非刚需”目前没有严格的标准,但至少异地购房时当地政府部门可以通过网络查询到该购房者在全国拥有房产的数量,这就是一个很大的技术进步。“是否会按照‘非刚需’对待,还是要根据当地的政策走。如果有的人在全国范围内的确是‘非首套’,但在当地工作和生活,必须有当地的住房,那也不应该限制这类交易。”他表示,全国联网的意义仅限于“摸底”和“信息透明”,限制炒房行为还是要靠各地方政府出台的各项具体政策,信息平台的作用只是基础性的。

  郭毅也表示,目前尚无任何地方出台以全国范围内是否拥有其他房产的标准来判定“首套”的政策,并且在可预见的将来一段时间内,也应该不会有这样的政策。她认为,不动产登记全国联网对房价的影响不会像“想象中的那么大”:“不动产登记全国联网以及对民宅开征房地产税的消息已经传了近10年,据我所知很多人已经将名下冗余的房产抛售了,在目前严格调控的大背景下,这些房产升值空间有限,有的人捞够了就将其套现去做其他生意了,持有这些冗余房产对他们来讲风险大于收益。”

  “政策出台不是信息平台单方面能够促成的。”万波对《中国经济周刊》记者如此说,他认为在“炒房”的黄金时间段,二三线城市没有对非本地户籍人士在纳税和社保的持续时间方面进行限制,随后到来的“限购潮”在税收和社保缴纳持续时间上进行限制,起到了一定效果。

  “不动产登记全国联网”后另一个关注度较高的问题涉及反腐,在我国由于名下房产问题而“落马”的官员不在少数。

  《中国纪检监察报》曾刊登文章称:“房地产领域是官员腐败的重灾区。官商勾结、多占住房和办公用房超标现象十分普遍。在2013年以来被巡视的21个省份中,有20个省份发现了房地产腐败,占比高达95%”。

  黄小虎告诉记者,不动产登记信息全国联网之后,从技术角度的确可以做到“以房查人”和“以人查房”,但与开征房地产税的问题类似,这也不是该网络主要解决的问题。“公检法机关对信息查询的需求属于特殊需求,即便没有这张网,通过其他形式照样能查到,这张网并不是公检法机关办案的先决条件。”

  他山之石:国外如何进行不动产登记?

  新加坡:可以“以房查人”

  新加坡政府长期严格限制炒卖组屋的行为,很早实行了不动产登记制度。目前新加坡的不动产电子登记系统基本上可以做到让所有人都能查到某一张地契所在地块的详细信息,如房主姓名和国籍,以及这套房屋建好后曾经转手过多少买家、有无相关贷款等信息。如果有人愿意支付更多的信息费,甚至可以查到房屋所在地块的市政规划图,由此来判断未来地铁线路等基础设施建设是否会影响到房屋的前景等。

  新加坡的登记制度可以通过某一处房产查询到业主信息,但普通民众不能查询某一个自然人名下拥有多少套房,这涉及个人隐私。但政府可以通过不动产登记制度,掌握和了解每一位公民的私人财产情况,以防止个人不正常地拥有多套房产。

  俄罗斯:直接与税收挂钩

  在俄罗斯,任何房产的出售和购买必须向俄联邦国家登记、绘图局进行登记备案,由该局审查相关证明文件,确认交易的合法性,购房者对房产的所有权将在完成相应登记手续后生效。俄联邦国家登记、绘图局还会将房屋所有者的房产信息提交给税务机关,作为课征房产税的基础。

  俄罗斯也在推进登记信息电子化的进程,未来将保证俄国公民可以通过智能手机和平板电脑查询房屋所有权,全俄所有房地产登记信息也将被集成至一个统一的数据库。

  英国:促进国内资本流动

  英国的不动产登记实际上是土地登记制度,土地上的房屋从属于土地,仅在土地权属证书中予以标明,并无房屋权属证书。最早的土地登记始于1535年,直至1990年底,英国才开始在英格兰和威尔士境内实施强制土地登记制度。

  一般英国民众认为强制登记制度能给土地所有权提供额外保护、避免土地权益遭受非法侵害,同时也能够提供准确的地产信息,进而简化房地产交易的法律程序和手续,这种制度在大幅提升土地直接上市交易便利化的同时,还提升了土地作为抵押品入市的便利程度,一定程度上促进了英国国内资本的流动。

  美国:多实行契约登记制度

  房地产登记在美国是房地产管理的基本制度,多数地方实行的是契约登记制度,主要用于公示和地方政府征税。美国房地产契约登记制度要求凡影响房地产权益的文件、契约、抵押合同、租赁合同、房地产征税、法定规划图则等都要登记。

  美国房地产登记一般由房地产所在县的政府登记办公室负责。进行登记后,业主的信息全部在政府留有备案,未来将房屋出租或出售,均不需要类似房产证等文件。但经过登记的房地产并不确保产权完全清楚,在房地产交易过程中不能仅凭政府的登记来确定房屋产权状态,必须有其他保障制度。美国保障产权主要靠三种方法:在产权转移契约中要求转让人提供产权保证;通过代理律师查阅登记机关的档案资料并提供法律意见,确认产权的真实性;向专业的产权保险公司购买产权保险。

  德国:登记制度曾帮着把总统拉下马

  德国实行不动产登记的历史已有100多年,由地方法院的不动产登记局掌管,不动产登记局虽然属于法院的组成部分,但不管辖一般的民事、刑事案件,专司不动产登记,许多地方的不动产登记局归州政府领导。在公开程度上,如果能够证明与房屋存在法律或者经济方面的合法关系,提供登记号码、地籍单元、地址和所有人姓名等房屋登记簿的相关信息就可以在不动产登记局进行查询。

  德国的登记制度一方面配合其税收政策,另一方面也防止官员腐败问题的滋生。德国前总统武尔夫就是因为被媒体发现一笔可疑的购房抵押贷款后,不得不宣布辞职的,而在这一过程中不动产登记制度给调查取证带来了方便。

  法国:公证人评估和审查的最长追溯期可长达30年

  法国不动产业内人士介绍称,法国不动产为永久产权,公证人代表国家公职机关全权负责登记。实际上,在进行一桩不动产买卖或变更的过程中,公证人会根据不动产的登记情况,对该不动产相关的各个方面进行评估和审查,而这一评估和审查的最长追溯期可长达30年。公证人会认真核查30年来涉及该不动产的所有贷款和赠予情况、买卖纠纷,甚至邻里协议,以确保买卖双方的合法利益。当然,有些不动产购买人出于隐私或避税方面的考虑,会选择成立个人民事公司,然后以该公司名义购买不动产。

香港“空置税”,国内“房地产税”,卖房炒股的“大时代”是否已来

近期房地产市场最热门的无疑就是关于“两税”的热议了。在3月5日总理的政府工作报告首度提出“稳步”推进房地产税立法之后,一周之后的3月12日,香港特区政府也宣布,“住房空置税”已起草完成,将于下一个提交立法会讨论。

图片来源:网络,香港居住负担高居全球之首

香港房价过高,居住负担过重,多年以来已经成为阻碍香港经济发展的巨大毒瘤。近年来,中国大陆的房价经历了几轮暴涨之后,许多城市,尤其是北京、上海、以及深圳,房价与居住开销占收入中的比例,已经朝着香港的方向发展。如果不加以扼制的话,北上深都会成为“香港”。

图片来源:Numbeo,华尔街见闻,全球城市中心城区房价,“北上‘港’深”稳居前四,伦敦纽约新加坡相比黯然失色

而房价过高带来的其他产业衰弊,会长远地影响中国的核心竞争力的形成。“制造业立国”、“创新立国”都将成为空话。

因此,对房地产市场下手,实在刻不容缓。

一、香港:“空置税”已在路上

昨日,香港政府称已经大致完成空置税草拟法案,准备下月提交立法会讨论。

香港一手楼空置税于2018年6月由香港政府提出,具体内容是:

将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,相当于该单位应课差饷租值的200%,即相当于两年的租金,且大约相等于楼价的5%。

差饷租值是指,假设住宅在指定的估价依据日期空置出租时,估计可取得的合理年租计算出的数值。

香港《经济日报》称,近年来香港空置一手住宅单位数目近年来大大增加,开发商“捂盘惜售”的行为明显。有部分开发商以俗称“左手交右手”的形式,采用内部转让,将现楼新盘单位转售予旗下不同的关联公司。

图片来源:网络

按照空置税的规定,如果开发商在6个月以内租出可获豁免,但单位买卖双方不能是关联公司,否则等于发展商“左手交右手”,不被视为真正易手成交,不会获得豁免。

在去年6月宣布推出空置税的新闻发布会上,香港特区行政长官林郑月娥表示,房屋政策新措施不是为了遏制房价,而是为了达成三个目标:

1. 令资助出售单位更可负担,

2. 增加资助房屋单位供应并加强支援过渡性房屋供应,以及

3. 促使一手私人住宅单位尽早推出市场。

当时,香港财政司长陈茂波也在同一个新闻发布会上表示,香港不排除对外资征收资本利得税,现在不是对二手房征收空置税的合适时机,因为二手房空置率很低。一手房空置税可以令新单位及时有效去到市场,目的跟二手房空置税不一样。

从去年6月提出空置税的概念,到目前完成起草,准备提交立法会讨论,可谓是进展迅速。如此迅速进展的背后,其实与大中华地区关于房地产税的布局是一脉相承的。近期“粤港澳大湾区”规划出台,香港纳入中国大中华地区的布局框架,拟打造科技与创新中心,那么扼制地产霸权是势在必行的。

而与香港“空置税”遥相呼应的是,国内两会期间提出的“房地产税”。

二、中国:房地产税“稳步”推进

几天前的政府工作报告,明确提出“稳步推进房地产税立法”,这是继2014年和2018年之后,第三次提及房地产税立法。而3月8日,全国人大表示,将落实制定房地产税法,确保如期完成。

中国选择在2019年推进房地产税立法,可以说节奏踩得很准。

当下,在大多数一二线城市,土地资源开发力度过大,新增土地资源严重不足,不少地方已经进入存量房交易时代。这意味着依靠卖地来聚拢收入的未来空间越来越小,房地产税的重要性越来越突出。

同时,随着减税降负成为常态,从中央到地方,财政收入无疑都将受到影响。如何寻找新的稳定税源,就成为当务之急,房地产税恰好是备选答案之一。

由此来看,房地产税的到来,是为地方政府开辟新的税源,并非是为降房价而来。除此之外,技术与前期准备工作的逐步落实,也为开征房地产税提供了可行性。

过去,各地信息犹如孤岛。理论上,一个人在全国每个城市都买一两套房子,而在系统里却只能查到当地的一套房子。如果全国住房信息都能联网,那么谁在囤房,谁在炒房,将会一目了然。

尤其对于公职人员来说,能否解释清除这些房子的来源,就显得至关重要。虽然“以人查房”不会面向所有人开启,但至少在相关监管部门那里,这些信息将会一目了然。

从2017到2019年,全国不动产统一登记、全国住房信息联网、70年产权续期修法问题都已明确解决,国地税合并已经迈出步伐。开征房地产税已无技术障碍。

于是,技术上的准备工作完成,而客观上也有增加新的税源的需求,此外,对于全民炒房的热情以及房价持续上涨导致中国经济多年来积累的“内热”,也需要一剂釜底抽薪的降火良药。多重因素和合理作用下,房地产税,千呼万唤“终”出来。

那么,房地产税开征之后,对我们老百姓以及中国经济会有什么影响呢?

三、开征房地产税的影响

1. 打击炒房

中国楼市经历了2009、2011、2016三轮暴涨,全民买房的热情已经达到顶峰。且伴随着一线城市房子与就学挂钩,房子已经远远脱离了居住和安家的基本功能。成为了金融炒作的标的。

居民的买房需求已经脱离“首置”和“改善”这两大基本需求,而演变成“有了钱就买房”,“没钱就要挣钱去买房”,进而升级到“为了买房不惜一切手段”。房价的持续暴涨,已经造成了一定的居民心理畸形。没房子的人,希望通过买一套房子来实现人生阶层的晋升。

中国人炒房的内心病态已经有十几年了,不是一朝一夕可以缓解。虽然习“房住不炒”的定调从2017年10月就推出,但我们看到的是,2018年,某些城市的房价还是经历了一次中等规模的“赶顶”;而在新房与二手房价格倒挂的格局下,如果没有“新房限售”的禁令在,这一波炒作会更加疯狂。

图片来源:网络,组团看房的中国居民

至于导致中国人炒房心态的根源,说到底只有一个:由于买房子永远不会亏,所以自然是越多越好,有了钱就买房。

将来,一旦房地产税开征,名下房产过多的人定然会成为征税的主要对象,那么人们在“闭眼买买买”之前,就会有所考虑。

2. 定向压制资产性收入,鼓励工作以及创业

房价过高,以及高房价带来的生活成本过高,顶尖人才流入金融与地产行业,已经严重阻碍中国核心竞争力的形成。

在北上广深等一线城市,有许多包租公/包租婆,坐拥十几到几十套房产,随便出租几套就能有月入五六万,碾压绝大多数苦逼的打工族。这样的现象既影响了社会的公平性,也削弱了优秀人才前往一线城市发展以及定居的信念。

图片来源:网络,电影《欢乐颂》中富家女曲筱绡的母亲将上海20多套房的“房本”交给她。此女必然是将来“被开征”房地产税的主要对象^^

而对于不得不在一线城市打拼的居民,或已在一线城市扎根的“新移民”,“被迫创业”反而沦为成了为了买房而不得不采取的暴富手段。而更有甚者,打着创业的名号去做非法集资的圈钱勾当,造成居民财富的损失,带来严重的社会问题。

3. 鼓励卖房炒股!

中国居民资产配置中房地产占比过重。据统计,中国居民平均有一半以上的资产配置在房地产(54%),而20%为存款。两者加总占比接近四分之三。存款放在银行,而银行所提供贷款的主要去向,最终还是房地产企业。所以与其说房地产“绑架”了中国政府和中国经济,还不如说房地产“绑架”了中国居民。

图片来源:CEIC,兴业证券金融研究院整理,中国(左)与美国(右)居民资产配置比例

相比而言,美国居民配置在地产的比例为25%,存款为10%,两者共同占比仅为三分之一。相反,养老金、企业股权、非公司企业股权、以及共同基金等,则加在一起超过了一半(54%),可见美国居民的资产配置,是以股票等权益类资产为主的。

与美国相比更夸张的是日本和韩国。由于日本与韩国房地产市场经历了长期的萧条,因而居民的资产配置中,几乎没有房地产的比例。且两国由于长期开行负利率,所以老百姓宁可持币在手。从下面两张图中看到,日本和韩国居民持有货币和短期存款的比例特别高。

图片来源:CEIC,兴业证券金融研究院整理,日本(左)与韩国(右)居民资产配置比例

当然,不论是中国居民“一股脑”地把资产配置在房子,还是日韩那种对房子“避而远之”,都不是最均衡的方式。随着中国地产的开发,房子越建越多,而人口城市化速度减缓,楼市的大拐点迟早是会来临的。而对将来而言,中国居民提高权益类资产的配资比例,也是必然会发生的事情。

开征房地产税,对降低居民将资产配置到房地产的“买买买”的狂热度,是非常有利的。不过,既然前面已经提到,中国有四分之三的财产都直接或间接地流向地产,因而房价下跌是任何人都承受不起的。房地产税的开征,将更加注重结构的调节,而非打压房价。

说白了,开征房地产税不是让人们卖房炒股票,而是让人们不要再一有钱就买房子了。搁置存量,着眼增量,一直是中国经济改革发展的智慧。

四、结语

随着近期很多城市限购限售政策的放开,以及某些此前房价出现下滑的地区成交回暖,本轮地产周期似乎已经走出低谷。而伴随着对买房子的狂热情绪的降温,人们的认知也开始变得理性和冷静。

最近网上有人比较了上海2016年“社保5年限购”政策推出以来,被政策赶着走的几个家庭最近三年的起伏。有的选择回了老家,有的选择在“环沪”购买(例如昆山),而有的则继续在上海过租房的生活。

随后上海的房价开始暴涨,这些被政策当在外面的人看似失掉了一次暴富乃至人生翻身的机会,但如果他们在那次暴涨中被大势逼迫,买了房;那么多年的积蓄会被首付消耗掉,而贷款又会透支未来现金流,等于为自己套上了沉重的枷锁。

最终,不论买房也好,不买房也好,都是自己的选择。本不属于自己的人生,不是用一下“六个钱包”,加一次杠杆,就能勉强来的。而反过来,只要真诚对待自己,真心面对生活,生活就不会亏待你,国家的政策也不会亏待你。对于有房子的人来说,是继续持有房产等待升值,还是卖房炒股,也是一个自己的选择的问题。

最近很流行的一句话:这么多年,我们国家的地产政策永远都在保护那部分有最真实的居住需求的人。至于房地产税,我们也同样相信,它一定不会伤害那些有最真实居住需求的人。

除了房地产税之外,竟然开始探讨空置税了

  不怕做不到,只怕想不到!这边房产税问题引起巨大波澜,那边开始规划空置税了!
  香港日报爆料,政府已经大致完成一手房空置税草拟法案,准备下月提交立法会讨论。
  一旦立法会讨论通过,开始落地实施,将会影响香港新房市场与房价,甚至还会左右内地房地产市场。
  关于一手房空置税问题,香港政府去年6月份就已推出,此后一直在制定草拟法案。由于香港二手房市场空置率很低,并不适合开征空置税,所以此次研讨的是对一手房市场开征的空置税。
  开征新房空置税,目的是为打压开发商惜盘捂盘、挤牙膏式的销售方式,加快市场上的新房供应,让房屋资源充分被利用,以缓解香港的住房需求。

任志强房地产最新演讲:现在是抄底的机会,但这些地方不能碰

  昨天(4月22日)下午3点30分,任志强作为演讲嘉宾出现在“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”上。

  这次任志强以北京华远地产股份有限公司原董事长身份发表演讲,时长达60分钟,不乏批判与反思。

  以下为任志强杭州演讲实录——

  一季度房价暴涨

  我们可以看到1月份的时候,施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢?涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。

  利用70个大中城市或者100个城市的指数,看来房价是跌了。跌到哪了呢?跌到政府的手上了,因为政府把销售价格给你限制了,所以表面上看是跌了。从有房地产以来,历史上的一个季度计算,今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。

  现在是“抄底”机会

  我们看到,销售增长了百分之十几的销售额,为什么没钱呢?他们公司基本上是没钱的,这个投资增速是2008年以来增速最低的一年,比2008年还惨,开发商基本上兜里就没钱了。

  为什么我们谭总请大家来开这个会?就是这个基金有了一个最好的机会,可以便宜收购。因为开发商兜里没钱了,开发商要有很多钱的话要基金干吗?去年开发商从境外的融资,388亿美元,今年一季度193亿美元,国内融资很困难,就跑到国外融资。

  所以今年一季度,开发商境外的融资已经达到了去年的50%。前年是多少?2015年境外融资只有140亿美元,也就是说今年一季度以前,比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会,这是一个很重要的问题,开发商兜里的钱不够了。

  所以最开始我说,投资会持续下降,就是因为没钱了,如果还保持百分之十几的高位资金增长的话,可能还会持续一段时间,现在看来要想维持一个高速的增长,已经有困难了。

  东北、西部地区不能碰

  分地区看,我们看看东北地区、西部地区,他们的投资增长百分之2.9、1.3,也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长,其中相当一部分棚改,三四线城市主要的力量在这两个投资领域,所以这个支撑效果还是有的。

  但是中部、西部的销售是什么呢?销售是高速增长,西部和东北地区。前面我们看到投资是负的,或者基本上是不增长的,可是从销售看,东部地区,投资增长快速地区是负增长销售,负的7.3,中部地区还维持14,西部12,去年前年的高杠杆,导致相当一部分回收的资金没有进入到开发商的资金盘子里,而是跑到了银行的兜里面。现在差别不大。

  70家上市公司拍卖股票

  今年一季度我们可以看一些数据,融资下降了1.33万亿,下降了20%,企业贷款下降了15.8,委托贷款下降了50%,信托贷款下降了9%,融资下降了80%,所以到3月份为止,企业存款下降了1.21万亿,和去年年底相比。一个季度少1万个亿,开发商手里的钱很紧。

  更严重的是,现在有70家上市公司的股票抵押贷款开始进行司法拍卖了,也就是说这70家公司的现金流已经不行了。上市公司一共2000多家,70家公司开始拍卖股票,还银行债,信用是非常严重的不足。

  有人说,4月25日开始降息,银行准备降准,这是个信号,但是这个信号会到什么时候不知道。到目前为止,1.3万亿里头有9000亿是银行间进行内部调整的钱,对社会只有4000亿,但主要用于中小企业贷款,而且命令禁止流向房地产。别人家娶媳妇你看着高兴就行了,那不是你家娶媳妇儿,所以这个差距是很大的。

  调控造成劣币驱逐良币

  另外一个实际问题,比如产品与价格,我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币,就是开发商没盖好房子,你只能盖破房子,越破越好。这个破房子破到什么程度呢?就是上边有一些一期的房子卖的很好,又有空气净化器,又是高级的电梯,又是高级的门窗,二期的价格比一期的还低,于是大家把空调都撤了,把电梯换成最破的电梯,把外墙的瓷砖给弄没了。

  总之,以后可能得盖破房子,不能盖好房子,这是一个很麻烦的问题。所以,产品与价格之间的矛盾,尤其是想盖绿色产品,我们想盖环保产品,你不让卖高价,怎么办?

  很多企业在扩大规模,但是扩大规模和利润之间产生矛盾,因为你想扩大规模很容易,有钱就行,但是不让你卖高价,你的利润差越来越减少。我们可以看看领头的这些企业,实际上整体销售价格很低。比如说碧桂园,去年比前年的低,就是只能卖破房子,卖低价,扩大规模,但是利润达不到那么高。所以规模和利润之间的矛盾,这是很多人难以理解的。

  只租不售诞生“灰色空间”

  另外一个,土地招标的时候,好多加入固定性住房了,你投标还是不投标?要是投标了房子只能租不能卖,坏了。前天开会我问一个人,你的房子租出去没有?他摇摇头,没有。

  他是一个月1.5万,一次性交180万,十年的租金,在北京的一个很远的地方,那也就是平均一个月2万块钱的租金,90平米以下的房子。我觉得固定性住房以后给腐败开了一个很好的头儿,过去腐败都是送房子,然后这个房子改名就可以了。名字不是你的,法院没法判你的房屋。

  用市场化手段提供住房

  房子不管是不是用来住的,都得有人先盖。但是我们看一看北京,看看很多大城市,都建公租房,建共同产权房和其他的房子,把商业房的比例降到很低很低,或者说基本上没有什么商品房用地,北京可能连四分之一都不到,这个市场是要还是不要?挺麻烦。

  最重要的是,这个房子是住的,但是不一定是产权人住的。什么意思呢?你要想限制租赁性住房,租赁性住房就是告诉你不是产权人去租,如果都是产权人的话,哪还有什么租赁房?我自己租不就完了?所以租赁房一定不是产权人住。

  这里就出了一个麻烦,不是我们要宣传,而我们实际造成的结果就市场最需要你建房,至少你得把房子建出来,你再说是用来租的还是用住的。

  我们刚才叫什么总我也不知道,讲的氪空间。这个氪空间什么意思呢?他就说大企业都得租我的办公室,都得有流动,那我们人租房子是不是也得有流动呢?他们这个氪空间解决的是临时办公和流动性办公问题。我就想到一个问题,临时办公和流动性办公的这些人是不是也是流动性住呢?

  比如说媒体人,比如说演员,比如说地产商,他总得来回跑,来回跑的时候他是不是也得有一套房子呢?这套房子不管是他自己买的还是什么的,如果一个项目干六七年,他是在这买一套房子六七年以后再把它卖了好,还是我租个六七年什么也没剩下好?非常简单的事儿。但是他买了六七年以后,卖了,你一定说是炒房了,就和刚才的流动空间是一个道理,你那个流动空间就是炒空间,这个逻辑是一样的。

  越出政策的地方房价越涨

  我们的媒体在所有的宣传活动中把这个意思都搞错了,政策陷入了一种悖论,这种悖论是非常严重的悖论。大家都说,出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了,我个人觉得,越出政策的地儿,越证明房价要涨。不涨他出政策干吗?他傻呀?

  在座的这些人,我开谭总召开的会,每次都问我,到哪买房子?我说你真傻,政府告诉你到哪买房子了,他在那儿使劲压着,就告诉你到那儿买房子,不压着不就涨了吗?涨了才压着,是吧?如果那个葫芦扔在水缸里头,你不按着不就往上走吗?你按着才往下走。现在按着,葫芦下去,水上来了。你想想,葫芦按下去了,水缸里的水是不是往上走?这么简单的道理还用问吗?政府告诉你到哪买房子,你就到哪去。

  为什么?因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲,就像我说的,北京为了这个那个,一大堆,保障房,租赁房,共有产权房,最后把商品房的用地弄没了。弄没了房子怎么会不涨价呢?没供应了,你看的是下来了,过两年怎么办?总得有人想结婚生孩子吧?怎么办呢?所以这是一个很矛盾的问题。

  供给面在扭曲

  价格是来自于什么?来自于需求。如果没有需求就没有价格。有人说地价涨了房价就得涨,正确的分析应该叫做,地价是房价的地板价,就是最低价格了。我把地价加上一个建安,税费,各种成本加进去以后,这是我卖得不赔钱的价,叫地板价。

  天花板价在哪?天花板价在顾客身上,一个人买,可能加点利润就算了,10个人买我就得往上加价,这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了,政府把天花板价打破了,打到地板上去了。如果政府把天花板价打到地板上,这个供给面不就扭曲了吗?

  所以形成的结果是,房价继续上涨的压力加大,越来越大。因此,用这种政策导致的结果,我们有五次大型调控,每次调控之后房价都是上涨的,没有一次是下跌的,原因就是它把供给面扭曲了。当供给面扭曲的时候,跟不上以后,下一次你一旦放开就很麻烦。所以,人家不准让我说涨价,我也没说涨价,我说政府可能要求我们涨价,不是我说的。

  所以各种政策加码的时候,就形成了很多地区出现了一二受房价倒挂。倒挂是什么意思?二手房卖6万块钱,政府给你批的一手房卖5万块钱。这说明什么?说明政府告诉你,赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价,那你还不去炒。

  政策变相鼓励“炒房”

  所以政府的政策说悖论,就是因为他在鼓励大家炒房,这是一个很麻烦的事情。如果是开发商自己定价,那就是说我怎么也得新房子比旧房子贵点吧?不贵太多也得比二手房的价格高点吧?反正这两个里头有一个傻不是政府傻就是开发商傻,你怎么比二手房卖的还低呢?这就是一个问题。

  最大的问题在哪呢?最大的问题在于,十九大明明告诉我们市场决定价格,那政府决定价格不是违反十九大规定吗?你们看看十八届三中全会和十九大里头,是不是说市场决定价格、市场决定资源配置?我们得按十九大办。所以你一旦按十九大办的时候,政府这几条可能就有问题了。

  比如说为什么要摇号?摇号就是供不应求,100套房子有3个人买用摇号吗?摇不摇都摇到你头上了。上海前两天摇了好几个号,我一看,一个公司买了170套房子,他组织一大堆公司人员在那儿填窟窿,摇号,占名额。这说明什么?说明是政府在帮你。
  我们最近最高院、最高检察院、国务院连续发了好几个文章,叫做保护产权,保护私有产权,保护什么,保护企业家,说了一大堆。这个房子是开发商建的还是政府建的?要是开发商建的就是开发商的产权,产权上没写着政府,你为什么要政府摇号?你不是侵犯产权吗?那你这个违反了国务院的规定,也违反了政府最高院、最高检察院的规定。

  中央与地方的博弈

  这就是出现了很多很多问题,造成了结果很不好。结果不好到哪了呢?我最近去了很多地区,地方官员都问我,怎么想办法和中央政府政策博弈?我说你们怎么都这么想?

  我们看看最早,比较早的大家听的,90、70,这个调控政策针对谁的呢?针对开发商的。所以开发商和政府斗争,把90、70的户型改来改去,然后把户型,厕所、卫生间的空间,阳台都调来调去,就是要躲90、70的政策。还有的是加层高,变成一个小二层,偷面积,这是开发商和政府的政策斗争。第二步就变成老百姓(74.520, -0.06, -0.08%)离婚了,那就是消费者开始跟政策进行斗争。

  现在就是地方政府开始跟政府进行斗争。地方政府本来是市场监管者,监管者现在有一个问题了,我问几个房管局局长,那天我去干什么了,房管局局长陪我吃了三顿饭,就是要问一大堆问题,拿着小本子使劲记,一个重要的就是我的第一任务是不能让市长和书记被请去谈话。因为房价涨到一定程度以后,市长书记被约谈官儿就当不成了,所以这是一个很重要的问题。

  地方政府就得跟政策做斗争,所以他们就想个办法,把市里的房价和县里的房价结合起来。先是远郊区,远郊区不行就把周边市管县的价格全合进来。所以我们看这个房价,涨不和涨,那个数字已经不是一个真实数字了。全国平均房价涨了,那和70个大中城市的数据完全不是一个概念,一个小破干州惨的不行。

  为什么?它被列在70个城市范围之内了,周围400公里没有第二个城市,其实它很穷,但是没办法。这就造成了一个什么呢?开发商、消费者和地方政府三方联合起来和中央博弈。要是不博弈,地方政府地卖不出去,你要硬压着开发商,地卖不出去了,所以,这就是一个很严重的问题。

  楼市如何走取决于特朗普

  这些政策出台,我们认为变成悖论就是现在是一个难题,很多人问我,什么时候这些政策能够取消?什么时候这个政策能够解封?前两天开会有一个老总告诉我,最好就得看看我们特朗普先生给我们帮多大的忙。特朗普先生要让中国的外贸掉下去了,要让中国的经济掉下去了,可能政府就得把这个后门开开,让开发商日子好过点,要不然经济就掉下去了。

  我个人认为,开发商在和地方政府比财政支出,如果地方政府的财政支出能够挺得住的话,可能他就不会轻易把这个事儿掉了。但是中国有句古话,兵马未动,粮草先行。如果地方政府财政支出遇到了问题的时候,它对土地财政的依赖性就加大,去年土地财政是5万亿,土地出让金是5万亿,房地产相关的税收18000多亿,然后和建筑业相关的,就是除了房地产本身的税收以外,相关的费用由6000多亿。

  地方财政一共8万亿,如果没有这5万多亿的支撑的话,地方财政很难支撑债务转化问题。今年就得看看了,我们的土地出让到底能怎么样。一些好的城市仍然在高价出场土地,但是很多城市已经出现了一些控制,就是土地我刚才说涨价那么多,所以我们一季度财政增长了17.8%,GDP才6.8。一季度财政收入还是不错的,但是地方的财政收入,很多已经开始出了困难,这就是问题。

  改善需求十分强劲

  他们忘了一个事情,就是我们首先得确定不管房子是用住的还是用炒的,我们当前的主要矛盾是什么?城市化的主要矛盾,从眼前看,相当一部分原因是来自于我们的城镇化问题。到目前为止,我们的城镇化速度发展还是很慢的,还没有真正解决农村进城的问题。

  大家都知道,中央提出一个,叫建立中国的长效机制,住房的综合住房制。现在我们没有综合住房制,现在我们的住房制度叫做城市住房制,只解决城市居民的铢分问题,不解决农村的居民住房问题。

  所以地方政府的财政里头,只包括了有户籍人口的住房困难,不包括农村人口,所以很多城市,比如上海、北京,把农村人口都轰走了,否则他得解决住房问题,这是个麻烦。我们的主要结果,就是农民进城问题。

  对于老龄化来说,我们现在是改善性需求占主导地位,年轻人结婚生孩子是刚性需求,老年人是有房子,但是他给改善。其中有两个主要矛盾,一个是没有电梯,老人爬不动,北京70%,上海大概也得有70%的房子是没有电梯的,6层也爬不上去。

  老龄化越来越严重,英国怎么解决的?政府出钱,把3层楼都加上电梯。但是中国出不了这个钱。虽然我们有一些补贴,北京已经开始了,大概改了几十栋楼,但是差得很远,没有电梯的楼太多了,所以改不过来。

  还有一个问题就是,80%以上的房子没有卫生间,你们觉得上海的房子好吗?上海房子都是刷马桶,早上起来刷马桶,没有卫生间。没有卫生间,它连厕所都没有,所以上海政府改了一栋房子,加了个厕所,厕所和卫生间是两个概念,卫生间是可以洗澡的地方,厕所只能叫半个卫生间,你只能解决一半的卫生问题,另外一半的卫生问题解决不了。

  所以很多楼没有热水,我们大概全国90%以上的楼没有热水,70%以上的没有卫生间。所以很多家庭买热水器,淋浴器,搁到厕所里头,底下还得躲着那个洞,上头淋浴。刷牙呢?早上起来得到厨房刷牙,这种情况在大多数楼里头仍然保持了这个现象。这是一个很严重的问题,所以改善性需求所占的比例是越来越大的。

  还有一个就是独居需求,独居需求可能很多人不太了解,到现在为止大概有750万独居,我们估计五年以后,每年增长30%到40%,其中一部分是孤寡老人的独居,另外一部分是年轻人,90后,00后不愿意跟父母在一起住。他们宁愿远离父母,自己单独租一个小房子,也不愿意跟你在一块住,你那个房子太大,他不跟你住。

  北欧40%这种,整个欧洲大概平均有25%这种情况,现在中国是5.8%。未来的发展是什么?如果要发展到25%,我们得有两亿五千万户独居户,越来越多的90后和00后开始独居了。

  城镇化红利期还很长

  史上来看,重要的GDP是在于1800年以后产生的,十八世纪以前我们用了3万年时间,大概只产生了全世界5%的GDP,而后来的95%的GDP,这是累积计算的,都是因为十八世纪以后产生的。

  原因是什么?原因是城市化,大规模的城市化集中在十八世纪后,因为十七世纪末才有了私有产权制度的保护。在十二世纪的时候英国就有一个大宪章,但是皇帝老毁约,到十七世纪末的时候,皇帝终于不能毁约了,所以全世界都开始确立私有产权保护制,城市就发展起来了。

  尤其是十八世纪以后的工业化,导致城市化加剧,第一产业农业越来越不行了,这个发展过程是加速。所以从1800年到2010年,全世界人口增加了6倍,可是城市人口增加了60倍。

  我们可以看到城市化需求在全球的发展过程。2007年的时候,城市人口已经超过了农村,到2016年的时候城市已经40.27亿人,农村34.15亿人,农村人口越来越少。中国到现在14亿人里头,8亿人在城市生活,但只有5亿多是城市户籍,40%是城市户籍,剩余的人都是农村户籍。

  所以虽然有一部分农民住在城市里头,但是他孩子不能上学,不能领退休金,不能买房子等等。所以中国的城市化,还早得很。对于美国来说,根本不缺土地,农村面积很大,但是他们的城市化发展速度一点不低于中国,发展的速度远远超过中国。所以中国到目前,农村的人口比例是大于城市人口比例的。

  从全球看,不管是发达地区还是非发达地区,城市化的速度都在加速,为什么?因为第一产业的产值太低了,中国有27%,接近30%的劳动力,农村劳动力,只生产7%的GDP,而70%多左右的劳动力生产93%的GDP。所以人均GDP上,城里人比农村人高了很多很多,钱多,收入高,所以人都往城里跑。

  去年我们中国的服务业已经超过了GDP的50%,换句话说,如果服务业越来越多的时候,一定要靠城市才能解决问题,靠农村是解决不了服务业的问题的,靠农村就是老婆和孩子给你倒水洗脚,能有人给你捏脚吗?

  所以城里城外,不管是发达地区和不发达地区,我们都可以看到,未来发展的趋势,第一产业的人口一定是越来越少,必须到城市才能富起来。中国要想达到基本现代化和现代化小康,你得满足70%的城市化率,我们还早着呢。

  重点城市人口流入加快

  在城市发展的过程中,重点城市的城市化率,增长速度是非常快的。人口增长,在2016年以前不是说一线城市都是最高增长,其中一部分二线城市、三线城市,人口增长的比例速度也是非常非常快的,厦门达到了7.5年均,年均7.5,这不得了。

  去年发生一个变化,为了吸引优秀人才,西安将近60万人,武汉37万人,长沙20多万人,合肥也是十几万人。就是有些地区,郑州好像也是30多万,我具体记不清了,总之利用吸引人才造成的人口大量向这些二线城市集中的速度非常快,一年你要增加30万人,你给他多少补贴,他也得有房子,没房子总不行吧?所以这个城市人口变化的规律是不可打破的。

  如果全球都这样,中国要想跟上世界的步伐,你还想成为强国,你还要美好生活,不让农民进城就美好生活了?我看谭总刚才那个标题,叫做追求美好生活,那你得让农民进城,这不是你没解决吗?

  还要用20年完成70%城镇化

  我们的现有城市里头,现在大概有22亿到240亿平方米的住宅,这包括破房子,包括非成套住宅。那如果按70%的城镇化率计算的话,我们最少得有400多亿。大现有情况下,好像增长1倍的住房增长量。我们每年住宅多少呢?去年大概7.8亿平方米,今年大概也就10亿平方米。

  即使是这样算的话,我们还得用20多年的时间才能满足70%的城市化率的人口需求。我们满足不了。如果你天天用按着的方法,这个速度可能就很难达到。

  我们仇保兴原来的住建部副部长在博鳌论坛上曾经说,我们现在的户均已经达到了1.1套房,他觉得我们基本上满足了。他就没想想那个房子有多破,我们说的折旧。如果每年有5%的折旧,400亿房子的话最少一年有20亿,我们现在一年就10亿。

  换句话说,就是房地产长远的发展你是改变不了的,美国200多年呢,纽约现在房地产市场仍然是大头。你不是说房地产市场,我可以把房子是住的不是炒的,把它弄没了,弄没了中国经济就没了,这个是无法改变的一种情况。

  但是仇保兴忘了一条,我们孩子的户口在父母的户口上,但是那个孩子已经单独住了一套房子,我儿子前两天偷偷结婚了,既没告诉男方的家里,也没告诉女方的家里,然后两个人偷偷在外头租了一套房子住。这种事儿我说是只有我们家出现吗?不是,突然发现他们公司十几个人都是这样。

  年轻人不愿意告诉你,他自己愿意过小日子,干吗非得告诉你?我又不需要你的婚礼,人家过的挺好的。我觉得你们在座的可能也会遇到这种情况。独居家庭的速度,我们现在750万户,今后估计得有2500户,这个发展速度可能是非常快的,可能用五六年时间就得这样。

  因为虽然我们的80后,90后比80后少了三分之一,00后和90后少了三分之一。所以很多人说,我可以从父母那儿继承一套房子,从老婆家里还可以继承一套房子,我一个人可以分三到四套房子。

  胡扯,因为老人不死。我们的平均年龄估计从60多岁,70多岁,现在涨到80多岁了,过两年就是90多岁。你想想,30岁生孩子,你要想继承老人90岁的房子,你得活到60岁才能继承,那你30岁结婚的时候,到60岁之间这30年你老住别人的房子?那不是胡扯吗?

  所以很多专家都在那儿瞎说,就忘了老人不死。为什么我们退休养老金老不够用?我们原来计算的时候,是按照你70岁以前就死了计算的,结果人不死了,这个钱不够花的。这很是个问题。他们没想到,我们的美好生活让老人不死了,老人不死就变成一个结果呢?

  原来一套房子能解决问题,现在得两套、三套房子才能解决问题。你要熬到老人90岁死,下次他活到120的时候你怎么办?更麻烦了。我们的最新科技告诉大家,2038年新科技就可以保证这些人,未来就告诉你人可以活到120岁,高科技,没法弄了。

  并非每个城市都需要租赁住房

  我也不知道这些官员怎么想的,所以他们都出了很多政策,房租不炒,集体土地上建租赁应租房,共有产权等等。我个人觉得,这些问题都解决不了当期矛盾。第一个是租赁房,就是集体土地上建租赁房,我可以很自豪的告诉你们,这是我2011年的政协提案,要解决唐家岭等几个村,房子要塌了,要着火,怎么解决租赁应租房的问题。

  国土资源部找我谈了很多次,批判了我六年时间,突然有一天我发现变成他的国家政策了。我很头疼,怎么搞的?我敢把政协的号都告诉你,我告诉你,这是真的,不是编的。

  但是现在有人认为集体土地上大量供应的租赁应住房能不能破坏市场?我觉得不行。为什么不行?没有一个地方政府会把管子和路修到他不能卖的土地上去,他如果能拍卖这个土地就拼命的修市政基础设施,不能卖的地他就不修了。

  只有什么样呢?就是顺路沾了光的这些集体土地才能建租赁性住房。有多少?没多少。所以每一个城市里都有极少的集体土地才能建租赁性住房。就是因为我顺路,有管子,有煤气,有燃气,有供暖什么的东西,你要是离得远的话,我才不给你修管子呢,你自己修管子修不起,所以并不是所有的集体土地都能用,这个矛盾要解决好。

  我们在做租赁性住房,大家都说租赁性住房好,我刚才说了,万科的租赁性住房有多少人能租得起?不知道。美国,前十大城市,租赁的房子占的比例是非常高的,从人数,从比例数都可以看到。蓝色的是占的总的住房比例,就是租赁人口也可以看,都非常高。

  所以大城市和特大城市,我们觉得要有50%左右的租赁性住房才能满足需求,因为流动人口和临时居住的创业人员等等,大概需要这样。而一般的城市,或者三四线城市,可能5%、2%就可以了,中等城市大概也有10%左右就够了,并不是所有的城市都需要大量的租赁性住房。

  “租赁住房”必须市场化

  反过来说,租赁性住房来自于哪?从美国来看,它不是政府掏钱盖的,不要以为多方建设靠政府出钱盖能行,解决不了问题。

  我们再看看香港,香港的租赁性住房,私有持有的只有50%,另外40%和其他部分都是靠政府提供的,政府提供多少?免租的只有2%,廉租的这部分也很少,户主提供的也有2%,单位提供的也占到一定比例。但是这个房源从哪来的呢?房源从私有拥有的房源里来的。

  也就是说发达国家的资本市场这么好,都是靠私有产权拥有,单位在国外就叫私有,拥有了租赁性住房,中国试图走到计划经济分配那种方式,几乎是不可能的。租赁性住房,为什么要靠私人?重要政府可以用税收和住房补贴来解决租赁导向的问题。

  日本,我们看看,日本的租赁市场巨大,70%来自于私人。不要以为靠国家可以解决问题,解决不了问题,再有钱也解决不了问题,一定要靠私人租赁市场来解决问题。北京,北京大概700多万套私人的住房,20%用于租赁,大概140万到150万套左右。

  有多少人用呢?有百分之三四的人用,平均一套房子要住五到七个人。所以我们看到,北京就是打隔断,N+1,客厅变成住房,一改改两间,所以它就打隔断。去年11月份一场大火以后北京开始取隔断,把所有隔断都取消了以后,人没地儿住了,涨房租。

  所以去年到今年,普遍房租增长了百分之十几,个别地区房租增长40%,重点地区,比如通州,普遍涨了20%以上,因为政府让往这边搬。租赁性住房的价格根本无法解决问题。

  我们需要多少房子,我们现在的情况来看,北京按道理说应该是40%到50%的房子是用于租赁的,否则外地人口都没法办了,各媒体都在北京有一个点儿,要不然最新的新闻拿不到。

  外国领导来了,你要到现场拍一个照,两会来了你要拍一个照,你不得在北京派记者?怎么办?都买房子?两年就换人了,所以你还是得租。因此干部、高官,比如各个公司的高管们都在北京买房,但是他的低级管理人员待不了那么长时间,一年两年就完了,所以就得租房子,所以租赁性住房的欲求很大。

  可是我们总在试图用官方的办法解决租赁性住房,我觉得解决不了。这个意见我已经跟国务院提出来了,政策研究室专门跟我讨论用什么办法解决租赁性住房,但是他们好像似乎还没有入门,问题还很严重。

  共有权房,政府赚双倍

  还有人说北京建了共有产权房,共有产权房我觉得更是政府贪财的一个取向,本身那个土地卖3万块钱,然后房价卖4万块钱,然后他占50%的股权,这个房价就变成了8万块钱。周边的二手房房价多少?6万。你要卖给业主,说4万块钱卖给你一套房子,你是不是觉得很高兴?比坊间的6万二手房便宜多了。

  可是你别忘了,政府还拿了50%,政府这50%出钱了吗?没出钱,他得了双份的地价,3万的低价变成了6万,还得了一套房子。所以共有产权房从目前看高于当地二手房房价的项目已经很多个了,我只能说,本来拍卖土地的商品房,政府拿走了70%,到了共有产权房的时候,政府就从房价里拿走了90%或者更多。

  我不觉得它是一个好政策。说我4万块钱拿到一套房子已经很不错了,反正我能住,先解决眼前问题吧。对,可能解决眼前的问题了,但是从法理上和税收理论上来说,这是一个不合理的。所以我也觉得,它并不能解决市场的问题。

  房地产税,路还很远

  还有一个关心的问题,就是房产税。今年我们两会期间有一个财政部的副部长回答了记者的提问,记者说我们能不能像国外的私有土地那样收取房产税,这个副部长告诉他,中国从来没有收过这样的房产税。我觉得这个副部长是不太懂,没看过中国的税法,他不知道1951年的时候,1949年的时候我们是房产税是房产税,地税是地税,1951年的时候把房产税和地产税合并了,叫做房地产税,那个时候土地和国际一样是私有产权的。

  如果我们的财政部长在回答人民代表提问的时候都不知道自己国家发生的历史,我想他一定是搞错了,这个副部长,如果我是总理一定把他撤了。1951年以后为什么不收了?因为公私合营以后没有私人房屋了,全都是公家的了。因此,房产税没人收了,没法收了,收谁的?收不了了,所以他就取消了。

  取消以后变成了什么?就变成了工商税,变成了城市维护事业税,附加税,土地使用金,土地出让使用税,耕地占用税等等。现在我们列出来七八个税种,都是属于房产这个范围之内。

  因为凡是收了房产税的,都不能收其这类的税,房产税你都收了,不就是改善环境吗?维护城市的,你还能收绿化税吗?类似的情况很多。现在的情况下,2011年的时候楼继伟当财政部副部长提出建立物业税的时候,或者是我们房产税初期的时候就提出,要减去相应的税费。

  但是现在后头这句话都被人抹了,他们总想在不减现有税的情况下加税,这是不可能的,老百姓一定会造反。

  但是如果减了一些税,再征,能不能解决现在的土地财政问题?解决不了。不懂行的人以为,房产税还能替代土地出让金、财政问题解决不了,土地出让金70年的一次性支付相当于永久性的土地费,它是复利计算的。可是你要把它分成70年收,政府兜里一下子就没钱了,所以替代不了地方税。

  回答记者问的时候,他提出通过房产税来调紧税负公平问题,如果要现在收房产税,税负是极不公平的。

  第一,现有的房产税已经很重了,所以你要先取消再收才合理,否则就是税上加税。

  第二,原有房屋的价格构成是不一样的,有的交了土地出让金,有的没交土地出让金,我们的商品房占总房量的多少呢?30%多。也就是说70%多的房子,60%多的房子,接近70%的房子是没有交土地出让金的房子,你能一并收税吗?你要一并收税的话,可能就会出现很多麻烦。

  我们还可以看到有的交了大市政费,基础设施费,什么什么一大堆,有的没交。有的房改房是交了土地出让金的房子,商品房改成了房改房,有的不是,是原来分配的住房改房。

  这里头的构成矛盾很多。最重要的是,我们的房改文件1997年23号文件,朱镕基当时出台的房改文件里头有一句话,叫老人老办法,新人新办法。那今天你要统一收税,人家说了,文件上写着,我老板得老办法,你怎么能按新人新办法解决呢?所以统一实行这种房产税,几乎是不可能的。

  有人老问,房产税出台,房产税出台了,也就是他们吹吹吧。

  另外一个是取得房屋产权的方式不一样,有人是花钱取得,有人是分配取得,有人拆迁取得的,有的是经济适用住房转换成商品房的,但是他没交土地房产税。有的是各种各样的房子,还有自建房,原来的私有产权房等等一大堆,你怎么把它统一分配呢?

  我们最低收入者人群里头,拥有的私有产权,拥有第二套产权房的也有7%。他们的房子大半在老城区,房子很破,但是学区房卖的很贵。你要按他的卖价收他的房产税的话,老百姓交不起,所以几乎是不可能的。

  房地产税与租售并举矛盾

  同时,税收一定是大大提高了租赁标准,和你这个租售并举是违背的,这两个是相悖的。靠税收去提高租金,老百姓更租不起房子,这是一个很麻烦的事情。我也不认为房产税能解决房价问题,能解决供应性问题,能解决任何问题。

  为什么?因为我们历史的发展阶段不一样。国外为什么行呢?因为他一直是市场经济,土地私有制,所以不管他取得的房价是多少,他的规矩是一样的。我们的规则不一样,因为我们有住房分配制的,有住房房改制的,有大量的市政基础设施拆迁阶段的,有住房改革阶段,有商品化的阶段,有非商品化的阶段。

  最初的商品化是划拨土地而形成的,后来的商品房土地办理土地出让制度形成的,然后就变成土地招牌挂制度形成的,所以各种取得方式是完全不同的。

  你现在要统一市场评估的方式解决,一定会出乱子的,大家就会拿原来的房产证,原来的土地取得条件,或者房屋取得条件跟你打官司,为什么他的和我的是一样?我的成本比他高多了,或者我的成本比他低多了等等,法院以后就变成集市了。所以我估计,要这样说的话,税务比现在的军队要扩大3倍到4倍才能忙得过来。

  空置税可解决租赁住房问题

  因此在不改变现有双轨制的一些条件下,我个人觉得用市场化的办法解决问题是最好的,不是限制个人买房子,而是鼓励大家买房子。你买第三套、第四套、第五套、第六套都行,买的越多越好。

  但是我要加你一个空置税,香港、德国,很多国家都是用这种方法。只要你的房子是为了住的,不是为了炒的,那你就让里头有人住,你不要空置半年以上我就要收你的税。

  所以他的房子里有人住,有人住你不就达到了房子是用来住的目的了吗?但是人们为什么要把它用于出租呢?就是因为你减税,德国就是这样的,他用减税的方式控制房价,同时用减税的方式,用政府补贴让穷人有房子租。

  意大利也同样,你要拿着住房券放的时候,政府给你减免个人所得税。所以那个住房券租房子的时候,你比市场的房价要低得多,租房价要低得多,可是减免你的个人所得税,它能交换。所以用市场化的办法,完全不需要政府大量的盖房子,可以解决我们租赁市场的问题。

  很多,比如说美国,美国有一个网站叫空中食宿,它就是专门用于租赁住房的一个软件。上了这个网以后,你说我今天从北京到杭州开会,我家里的房子就可以用来租,租两天,我开两天会,那个房子租两天。它就收到很高,比酒店便宜,但是比一般的旅馆费用要高得多,因为所有的条件都很方便。

  在欧洲这种以家庭方式进行短租,住一天两天、一个礼拜、两个礼拜的,这种房子多得一塌糊涂。所以空中食宿,就用这种方式成为了现在在美国非常受欢迎的一个网站,但是它也有很多官司,但是它有利的解决了这些问题。

  比如说旧金山、硅谷,它的租赁住房是不够的,空中食宿就把原来的整体租赁房,整栋整栋的给你租了,然后变成时租,因为来往的人员太多了。所以中国完全可以扩大租赁市场,用市场化的办法去解决我们现在存在的一些矛盾。

  长效机制很难建立

  倒过来说,如果要用长效机制彻底解决中国的问题,那么就要解决的是土地制度问题,户籍制度问题。那么矛盾就在于,我们的短期政策不利于长期机制的建立,你没法解决土地制度问题,也没法解决户籍制度问题。

  他们的矛盾在哪?我们今年出台了一号文件,农民的土地承包再增加30年,很多人就欢呼,真好,农民又可以多用土地30年了。但是很多农民在发愁,因为你只给我30年,我是不能修长期的基础设施的,因为我修这些基础设施,可能要用40年、50年,你只给我30年,我怎么敢修呢?

  中国严格说起来是没有私有产权制的,因为我们没有土地的私有化。你们现在都是有钱人,但是你们都叫浮财,你们自己想想,你们能生根落地吗?过两年把你的房子收了,都是浮财。

  只有土地变成私有制的时候,我们才能谈得上中国的长期的住房制度和农民与城市人口利益相一致的制度,这样才能最终解决问题。否则,如果户籍制度和土地制度问题不从根本上解决,我们很难建立一套长效机制,你仍然是城里人只解决城里的住房,然后农村人进住房的时候,你就左卡右卡,反正不让他进来,然后他的孩子也不能上学,也不能享受医疗保障等等。

  我们的十九大提出,要人类命运共同体,中国人首先得形成共同体,如果中国人连共同体都没有,你怎么能实现世界人的共同体?所以十九大已经提出了很多很多重要的,非常好的报告,但是问题在于哪呢?问题在于,我们的地方政策没有跟上十九大报告,造成了房地产出现了很多的问题。历史上凡是单一政策试图解决单一问题的时候,大部分都适得其反。

  “单一政策”往往事与愿违

  我们可以讲两个笑话,一个是布莱尔当英国首相的时候出台了一个政策,叫医生必须在48个小时给预约的病人看病,他们都能电话预约私人医生。布莱尔出来的这个政策,非常明确的要保护病人。

  最后的结果是什么样的你们能想象到吗?所有的医生都取消了电话预约。为什么?医生的良心过不去,因为医生如果把所有的病人填满他的就医时间,临时出现了撞车、生病的这些病人,生命就会出现危险,不然他就违法了,因为布莱尔出的是法。

  他到时候说,我要给临时得病的病人看病的时候,那个约的病人不干了,告你。所以他干脆为了保证临时可能出现的这些治病需要,我就所有的预约全取消了,我宁愿没有预约病人。医生的道德真好,所以他就把布莱尔这个临时性的单向措施彻底打败了。

  第二,去年年底说台湾的行政院出台了一项政策,为了保护劳工的利益,劳工的加班费要从一个小时2倍的工资变成一个小时4倍的工资,蔡英文很科学的告诉你,我要保护劳动人民的利益。

  从此以后,没有一个人雇原来的员工加班了,所有的工厂主都说我雇临时工,我不雇这个员工,这个员工来了叫做加班,所以过去我给2倍工资还行,现在你让我给4倍工资我不用他了,我宁愿到市场上找一个临时工来给我干一天,干两天,因为这个临时工不是按加班算的,因为他就干这两天。

  所以单一政策通常在市场当中是悖论,所有的好心都会变成坏事,员工也很苦,也很生气,你这个政策真烂,原来我还能拿2倍工资,现在我连1倍工资也拿不着了。最后台湾行政院做了修改,修改法律。

  所以当一个政府试图用单一政策,出于好心解决某一单一问题的时候,通常是悖论。我们如果用市场中的方法解决这种房价,你使劲按着,不用市场化的办法解决问题我觉得是适得其反,也不可能建立长效机制,我就讲这么多,谢谢。我再说一遍,你们千万别给我传出去,我都被问过了。

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