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【香港房产】任志强给出买房大招:哪儿政策打压,就去哪儿买房?

未来机会点在哪?调控是松还是紧?房子还能买吗?任志强又"爆”出何种观点?我们来听听他怎么说。

以下为任志强杭州演讲实录部分节选——

◆一季度房价暴涨

任志强:

我们可以看到1月份的时候,施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢?涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。

利用70个大中城市或者100个城市的指数,看来房价是跌了。跌到哪了呢?跌到政府的手上了,因为政府把销售价格给你限制了,所以表面上看是跌了。从有房地产以来,历史上的一个季度计算,今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。

◆开发商口袋见底

任志强:

我们看到,销售增长了百分之十几的销售额,为什么没钱呢?他们公司基本上是没钱的,这个投资增速是2008年以来增速最低的一年,比2008年还惨,开发商基本上兜里就没钱了。

为什么我们谭总请大家来开这个会?就是这个基金有了一个最好的机会,可以便宜收购。因为开发商兜里没钱了,开发商要有很多钱的话要基金干吗?去年开发商从境外的融资,388亿美元,今年一季度193亿美元,国内融资很困难,就跑到国外融资。

所以今年一季度,开发商境外的融资已经达到了去年的50%。前年是多少?2015年境外融资只有140亿美元,也就是说今年一季度以前,比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会,这是一个很重要的问题,开发商兜里的钱不够了。

所以最开始我说,投资会持续下降,就是因为没钱了,如果还保持百分之十几的高位资金增长的话,可能还会持续一段时间,现在看来要想维持一个高速的增长,已经有困难了。

◆东北、西部地区不能碰

任志强:

分地区看,我们看看东北地区、西部地区,他们的投资增长百分之2.9、1.3,也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长,其中相当一部分棚改,三四线城市主要的力量在这两个投资领域,所以这个支撑效果还是有的。

但是中部、西部的销售是什么呢?销售是高速增长,西部和东北地区。前面我们看到投资是负的,或者基本上是不增长的,可是从销售看,东部地区,投资增长快速地区是负增长销售,负的7.3,中部地区还维持14,西部12,去年前年的高杠杆,导致相当一部分回收的资金没有进入到开发商的资金盘子里,而是跑到了银行的兜里面。现在差别不大。

◆70家上市公司拍卖股票

任志强:

今年一季度我们可以看一些数据,融资下降了1.33万亿,下降了20%,企业贷款下降了15.8,委托贷款下降了50%,信托贷款下降了9%,融资下降了80%,到3月份为止,企业存款下降了1.21万亿,和去年年底相比。一个季度少1万个亿,开发商手里的钱很紧。

更严重的是,现在有70家上市公司的股票抵押贷款开始进行司法拍卖了,也就是说这70家公司的现金流已经不行了。上市公司一共2000多家,70家公司开始拍卖股票,还银行债,信用是非常严重的不足。

◆调控造成劣币驱逐良币

任志强:

另外一个实际问题,比如产品与价格,我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币,就是开发商没盖好房子,你只能盖破房子,越破越好。这个破房子破到什么程度呢?就是上边有一些一期的房子卖的很好,又有空气净化器,又是高级的电梯,又是高级的门窗,二期的价格比一期的还低,于是大家把空调都撤了,把电梯换成最破的电梯,把外墙的瓷砖给弄没了。

总之,以后可能得盖破房子,不能盖好房子,这是一个很麻烦的问题。所以,产品与价格之间的矛盾,尤其是想盖绿色产品,我们想盖环保产品,你不让卖高价,怎么办?

◆只租不售诞生"灰色空间"

任志强:

土地招标的时候,好多加入固定性住房了,你投标还是不投标?要是投标了房子只能租不能卖,坏了。前天开会我问一个人,你的房子租出去没有?他摇摇头,没有。

他是一个月1.5万,一次性交180万,十年的租金,在北京的一个很远的地方,那也就是平均一个月2万块钱的租金,90平米以下的房子。我觉得固定性住房以后给腐败开了一个很好的头儿,过去腐败都是送房子,然后这个房子改名就可以了。名字不是你的,法院没法判你的房屋。

我们在海南已经发现有几十位部长级的享受了30年的租赁权,我也搞不清楚他们是自己花钱的还是别人给的房。反正这种长租房,创造了一个新的机会,我也不知道法院会怎么判。再一个,给开发商的压力就是,这个租金可能是难得取得回报。

◆用市场化手段提供住房

任志强:

房子不管是不是用来住的,都得有人先盖。但是我们看一看北京,看看很多大城市,都建公租房,建共同产权房和其他的房子,把商业房的比例降到很低很低,或者说基本上没有什么商品房用地,北京可能连四分之一都不到,这个市场是要还是不要?挺麻烦。

最重要的是,这个房子是住的,但是不一定是产权人住的。什么意思呢?你要想限制租赁性住房,租赁性住房就是告诉你不是产权人去租,如果都是产权人的话,哪还有什么租赁房?我自己租不就完了?所以租赁房一定不是产权人住。

这里就出了一个麻烦,不是我们要宣传,而我们实际造成的结果就市场最需要你建房,至少你得把房子建出来,你再说是用来租的还是用住的。

刚才一个叫什么总的,讲的氪空间。这个氪空间什么意思呢?他就说大企业都得租我的办公室,都得有流动,那我们人租房子是不是也得有流动呢?他们这个氪空间解决的是临时办公和流动性办公问题。我就想到一个问题,临时办公和流动性办公的这些人是不是也是流动性住呢?

比如说媒体人,比如说演员,比如说地产商,他总得来回跑,来回跑的时候他是不是也得有一套房子呢?这套房子不管是他自己买的还是什么的,如果一个项目干六七年,他是在这买一套房子六七年以后再把它卖了好,还是我租个六七年什么也没剩下好?非常简单的事儿。但是他买了六七年以后,卖了,你一定说是炒房了,就和刚才的流动空间是一个道理,你那个流动空间就是炒空间,这个逻辑是一样的。

◆越出政策的地方房价越涨

任志强:

我们的媒体在所有的宣传活动中把这个意思都搞错了,政策陷入了一动悖论,这种悖论是非常严重的悖论。大家都说,出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了,我个人觉得,越出政策的地儿,越证明房价要涨。不涨他出政策干吗?他傻呀?

在座的这些人,每次都问我,到哪买房子?我说你真傻,政府告诉你到哪买房子了,他在那儿使劲压着,就告诉你到那儿买房子,不压着不就涨了吗?

为什么?因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲,就像我说的,北京为了这个那个,一大堆,保障房,租赁房,共有产权房,最后把商品房的用地弄没了。弄没了房子怎么会不涨价呢?没供应了,你看的是下来了,过两年怎么办?总得有人想结婚生孩子吧?怎么办呢?所以这是一个很矛盾的问题。

◆供给面在扭曲

任志强:

价格是来自于什么?来自于需求。如果没有需求就没有价格。有人说地价涨了房价就得涨,正确的分析应该叫做,地价是房价的地板价,就是最低价格了。我把地价加上一个建安,税费,各种成本加进去以后,这是我卖得不赔钱的价,叫地板价。

天花板价在哪?天花板价在顾客身上,一个人买,可能加点利润就算了,10个人买我就得往上加价,这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了,政府把天花板价打破了,打到地板上去了。如果政府把天花板价打到地板上,这个供给面不就扭曲了吗?

我们有五次大型调控,每次调控之后房价都是上涨的,没有一次是下跌的,原因就是它把供给面扭曲了。

◆政策变相鼓励"炒房"

任志强:

所以政府的政策说悖论,就是因为他在鼓励大家炒房,这是一个很麻烦的事情。

最大的问题在哪呢?最大的问题在于,十九大明明告诉我们市场决定价格,那政府决定价格不是违反十九大规定吗?你们看看十八届三中全会和十九大里头,是不是说市场决定价格、市场决定资源配置?我们得按十九大办。所以你一旦按十九大办的时候,政府这几条可能就有问题了。

我们最近最高院、最高检察院、国务院连续发了好几个文章,叫做保护产权,保护私有产权,保护什么,保护企业家,说了一大堆。这个房子是开发商建的还是政府建的?要是开发商建的就是开发商的产权,产权上没写着政府,你为什么要政府摇号?你不是侵犯产权吗?那你这个违反了国务院的规定,也违反了政府最高院、最高检察院的规定。

◆"离婚"买房破坏了社会道德

任志强:

我就不知道他们怎么想的。市场经济一个最基本的条件就是,顾客是上帝。现在老不尊重上帝,老让大家离婚,这有问题。

为什么离婚?当然政策导致离婚有两个原因,一个原因,有些人家里的孩子,他们工资不够高,申请贷款没资格,工资太低了,都是父母出钱,申请贷款都是以父母的名义,所以变成两套房了。但是父母没资格就得离婚,不离婚买不了。再一个就是,一离婚就省了20万,要是300万的贷款就省了60万,100万就是20万的利率。

所以利率高低,首付高低,对离婚不离婚影响很大,因此选择离婚的人越来越多。一般的情况下,全年我们大概333万离婚,政策覆盖率还平均在580万左右,每年离婚的大概多了200万,这是很严重的问题。这破坏的是什么?破坏的是道德。市场经济讲的是什么?讲的是契约精神,讲道德。

有的假离婚变成真离婚了,打官司。社会道德被破坏是非常危险的。尤其是这个首套房的利率上升,我们到底房子是住的还是炒的?我觉得银行认为他是炒的,否则你不能让首套房的利率降低吗?首套房你不能说他是炒房子吧?

◆楼市如何走取决于特朗普

任志强:

前两天开会有一个老总告诉我,最好就得看看我们特朗普先生给我们帮多大的忙。

特朗普先生要让中国的外贸掉下去了,要让中国的经济掉下去了,可能政府就得把这个后门开开,让开发商日子好过点,要不然经济就掉下去了。

◆共有权房,政府赚双倍

任志强:

还有人说北京建了共有产权房,共有产权房我觉得更是政府贪财的一个取向,本身那个土地卖3万块钱,然后房价卖4万块钱,然后他占50%的股权,这个房价就变成了8万块钱。周边的二手房房价多少?6万。你要卖给业主,说4万块钱卖给你一套房子,你是不是觉得很高兴?比坊间的6万二手房便宜多了。

可是你别忘了,政府还拿了50%,政府这50%出钱了吗?没出钱,他得了双份的地价,3万的低价变成了6万,还得了一套房子。所以共有产权房从目前看高于当地二手房房价的项目已经很多个了,我只能说,本来拍卖土地的商品房,政府拿走了70%,到了共有产权房的时候,政府就从房价里拿走了90%或者更多。

我不觉得它是一个好政策。说我4万块钱拿到一套房子已经很不错了,反正我能住,先解决眼前问题吧。对,可能解决眼前的问题了,但是从法理上和税收理论上来说,这是一个不合理的。所以我也觉得,它并不能解决市场的问题。

◆空置税可解决租赁住房问题

任志强:

因此在不改变现有双轨制的一些条件下,我个人觉得用市场化的办法解决问题是最好的,不是限制个人买房子,而是鼓励大家买房子。你买第三套、第四套、第五套、第六套都行,买的越多越好。

但是我要加你一个空置税,香港、德国,很多国家都是用这种方法。只要你的房子是为了住的,不是为了炒的,那你就让里头有人住,你不要空置半年以上我就要收你的税。

所以他的房子里有人住,有人住你不就达到了房子是用来住的目的了吗?但是人们为什么要把它用于出租呢?就是因为你减税,德国就是这样的,他用减税的方式控制房价,同时用减税的方式,用政府补贴让穷人有房子租。

意大利也同样,你要拿着住房券放的时候,政府给你减免个人所得税。所以那个住房券租房子的时候,你比市场的房价要低得多,租房价要低得多,可是减免你的个人所得税,它能交换。所以用市场化的办法,完全不需要政府大量的盖房子,可以解决我们租赁市场的问题。

很多,比如说美国,美国有一个网站叫空中食宿,它就是专门用于租赁住房的一个软件。上了这个网以后,你说我今天从北京到杭州开会,我家里的房子就可以用来租,租两天,我开两天会,那个房子租两天。它就收到很高,比酒店便宜,但是比一般的旅馆费用要高得多,因为所有的条件都很方便。

在欧洲这种以家庭方式进行短租,住一天两天、一个礼拜、两个礼拜的,这种房子多得一塌糊涂。所以空中食宿,就用这种方式成为了现在在美国非常受欢迎的一个网站,但是它也有很多官司,但是它有利的解决了这些问题。

比如说旧金山、硅谷,它的租赁住房是不够的,空中食宿就把原来的整体租赁房,整栋整栋的给你租了,然后变成时租,因为来往的人员太多了。所以中国完全可以扩大租赁市场,用市场化的办法去解决我们现在存在的一些矛盾。

任志强:谢谢大家,我的演讲完了,这些仅代表我个人观点。

本文转载自公众号:“购房大学”


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看清房空真面目,可怜之人,必有可恨之处

  很多人喜欢预测房价,尤其是房空。房空是一群什么人?基本上两类,第一是长期买不起房,且有迫切需求的购房者。第二是踏空的红眼病。不好意思。不接受第三种。

  那什么人买不起房子又容易踏空有红眼病呢?很明显,就是经济不好的人,说糙点就是穷人。不要骂街,穷人是中性词。不是贬义。那么为什么穷呢?因为地区落后,教育落后,眼光狭隘,学习不好,懒惰等等因素。

  于是这些房空喜欢妖言惑众,背后逻辑就是他们巨大的需求。房子除了有住的功能。还有享受。可以想象。谁会嫁给一个没房子的人。难道一个人长篇大论抨击房地产就能掩盖他没房穷的真像。就是证明他失败的借口?很难想象有孩子的租房子,同学到他家发现房子是租的,大写的尬,全家老小挤在小屋子里。亲戚朋友大写的尴尬。

  很多人抱怨政府国家。国家给了你这么多年机会。你都还没房子。难道只能说房价贵?你们有没有找找自身原因。嘲笑别人贷款买房。为什么银行不贷款给你?很多贷款买房的人日后都会享受到自己房子。而且最后有一个归宿。你踏空看空最后有什么?

  分析完本质。一面是精英,有房子。可以贷到款。另一边是穷人负能量懒人没房子,看空。请问你们相信谁的话?

  上学时候被问到学习如何。总有人会借口说读书没用。这多半是学渣。比尔盖茨是极少数配说这样话的人。房空你们有什么资格聊经济。吃了上顿没下顿。知道亲戚朋友同事怎么看你们这些没房的人么?不扎你们心了。。。

  马云说房子如葱。马云自己十多亿房子你知道么,杭州香港豪宅。北上广深也都有他房子。马云那么说是为了让他淘宝营业额翻倍。你真天真可爱

  李嘉诚跑了?人家依然大批物业在国内。更重要他去英国是政治因素。人家去英国受封世爵网替。人家买英国全部基础投资。你看空你能干嘛?你只能去七剑帖子里认识穷朋友。你看空也配拿李嘉诚马云做例子?

  醒醒吧,人家富人几千亿资产。有企业。当然不能把资产放地产。你的钱除了买房抗通胀。买别的都是扯。黄金没用不实用。。美金,别逗我。。股票可以。但你没那技术。

  那些房空都在暗自攒钱凑首付。谁先凑够谁先买。不要再幼稚了。当然不是所有房子都是保值增值的。只是说百分之九十不会差。所以看好擦亮眼睛。别再跟那些社会底层房空聊经济了。综上所述,房空就是穷人,穷人教你致富?可笑。

  房产税只是靴子。不出还好。一出爆涨!房产税不可怕。因为房产税要考虑全国人均收入。能有多贵?贵的话老百姓交不起

香港拟开征房产空置税,或将从大湾区发酵至全国

导读

香港日报爆料,政府已经大致完成一手房空置税草拟法案,准备下月提交立法会讨论。将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,相当于该单位应课差饷租值的200%,即相当于两年的租金,且大约相等于楼价的5%。

来源:世纪传动

中国终于着手开始开征空置税,筹划的是香港,目前推进的是一手房空置税。

01

3月12日,香港日报爆料,政府已经大致完成一手房空置税草拟法案,准备下月提交立法会讨论。

对于一手房空置税问题,香港政府去年6月份就已推出,此后一直在制定草拟法案。由于香港二手房市场空置率很低,并不适合开征空置税,所以此次研讨的是对一手房市场开征的空置税。

开征新房空置税,目的是为打压开发商惜盘捂盘、挤牙膏式的销售方式,加快市场上的新房供应,让房屋资源充分被利用,以缓解香港的住房需求。

有统计显示,在2012年7月—2017年6月的5年里,香港新房供应量增加约50%,但是房价还在上涨,其中很重要的一个原因就是开发商捂盘。有统计,期间香港:

已落成但未卖的单位:由4000个增加至8000个,增幅为100%。

建筑中但未卖的单位:由48000个增加至61000个,增幅为27%。

已批出但未动工单位:由13000个增加至29000个,增幅为123%。

香港空置税规定:

将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,相当于该单位应课差饷租值的200%,即相当于两年的租金,且大约相等于楼价的5%。

举个例子,今年1月香港一套60平方米的公寓平均售价是1014万港元,抹掉零头,算1000万。香港平均租金就算3%。那么,这样一套公寓的空置税=1000*3%*2=60万港元。

而香港人一般月收入也就1.5—2万港元,所以,这个税还是蛮重的。

02

除了中国香港,其他国家空置税怎么收?

在法国,房子空置超过1年就需缴纳房价的10%,第二年要缴12.5%,第三年15%。如此重拳之下,难道还有人去炒房?所以法国的房价成本被驯服。


荷兰也很厉害,其奈梅亨市政府向无房者免费提供私人空置房,允许人们入住闲置一年以上的空房已经写进了荷兰法律。

瑞典更狠,除了加强租赁服务外,瑞典政府甚至将无人居住的住房推倒,德国有些地区政府也采取了同样的办法来遏制住房空置。

丹麦政府则在50多年前就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。

除了欧盟的一些国家外,其他地区的一些城市也对闲置房采取了相应措施。在美国亚特兰大,租房者不仅不用付房租,还能因为租住在偏远地区而得到补偿。在该城市一些地区,甚至还有业主出钱,让人租住其房屋以逃避因房屋闲置而面临的处罚。

总而言之,许许多多的国家实践已经证明了,空置税可以说是“炒房杀手”。因为高额税收逼得房屋所有人把房子拿到市场中租赁或买卖,增加了市场的供给量,无论租金和房价都会因此受影响。

当然,唱空“空置税”的声音也很多,也有炒房客认为这不太可能遏制香港的楼市泡沫,毕竟只是针对一手房。

公开数据显示,香港的住宅房屋空置率仅为3%(国际上规定空置率在5%~10%都是合理区间),所以香港即便开征,对市场影响不会太大。


03

香港落实“空置税”自然再次刺激大陆房地产市场。

中国大陆农村由于城市化运动,导致大量空置房现象出现,这很正常。但令人诧异的是,中国的热点城市空置率也不低。

2013年西南财大一份调研数据显示,中国大陆城镇房屋空置率为22.4%,空置房屋4898万套。其中,重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率为23.2%。

图片来源:搜狐网

2017年,中国家庭金融调查与研究中心发布的报告称,当年中国一、二、三线城市空置率分别为16.8%、22.2%和21.8%。

原住建部副部长仇保兴在接受媒体采访时表示:我国房屋空置率比较高,其中北京空置率在百分之十几到二十,一般国际上都是5%左右。

原中财办副主任杨伟民说:比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高,日本是13%。

原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文说:2017年,大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%。

无论是2013年还是2017年,中国热点城市空置率都超过了国际划定的10%安全线。大陆早就应该征收空置税。

实际上对于征收空置税我们也喊了很久了。单是房地产税就拖拖拉拉了十几年,到现在也没有进入立法审核阶段。更何况力度更大的空置税呢?

前一个原因大家都懂,看看不动产登记全国联网推进了多少年,这么多年了我们全国住房总量及空置率,依然保持“神秘”就知道。

毕竟在中国拥有多套房的人大都非富即贵,可以说是既得利益者。任何一项伤及七寸的政策,要想实质性推动何其不易。

在我国当下的情况下,住房空置率根本无法科学确定,就目前市面上官方公开的已知数据来看,恐怕官方都未能明确当前我国的住房空置率到底是多少。

04

空置税如果在大陆开征,屯货炒房者不敢想象。

对中国来说,香港房地产是一个无法普及的特例,也不是效仿的榜样。

就广州来说,有珠江新城接近20万+的豪宅,也有大量3-4万普通住宅,而广州收编的偏远区域房价低至1.5万。

深圳虽然弹丸之地,房价有20万+,也有2-3万。一线城市低房价区域与香港根本没有多大关系。

就960万平方公里的国土来说,一、二线城市风起云涌,四线,五、六线城市呢,它们的房地产与香港半点关系都没有。

所以,对中国许多区域来说,目前香港开征空置税,就像在一个大水库扔了一个石子,涟漪早已被各种喧嚣的风声吹走了。

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不断升高的空置率和不断降低的拆迁价值将制约未来房价

  
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  不断升高的空置率和不断降低的拆迁价值将制约未来房价
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  (1)空置率将决定一个城市未来的房价。香港房价高高在上的根本原因是寸土寸金,具体体现在住房空置率只有3%。欧美国家的住房空置率通常不超过10%。曾经房价泡沫化的东京的住房空置率只有14%。2014年前后,中国一二线城市住房空置率就有超过20%的说法,近几年的空置率在升高。
  (2)2018年8月,我爱我家原副总裁胡景晖说:“在五环、六环以内90万套已经建成的房子处于空置的状态,北京为什么不能仿效香港出台空置税?只要一个税我们就可以逼出90万套的空置房......一定会平抑租金,一定会大大加强供应,缓解供求矛盾。”
  (3)2018年4月11日,国务院参事、原住建部副部长仇保兴在博鳌亚洲论坛上说:“现在城镇化率60%多,人均住房40多平米,中国宏观上已经不缺房了,这时候如果放任房地产发展,是不合时宜的。过去金融比较优质,杠杆率低,但是现在房地产的泡沫很大,如果继续炒房,金瀜危机就来了。”注意他说的是“泡沫很大”。 
  (4)你认为2018年中国一二线城市住房平均空置率大约是多少?选项是15%左右、20%左右、25%左右、30%左右、35%左右、其他。

果真,李嘉诚预测的内地楼市要成现实了!

  一二线城市一直以来都是房价的重灾区,现在新一线城市房价最便宜的都要三万到四万了,对于普通又刚需的市民来说简直是天价,没有年轻人是靠着自己的努力赚到这么大的一笔钱去买房。最近李嘉诚预测未来房价走势,他没有明确表示未来房价会下跌,但是按照香港房价目前的情况来看,房价真的有下跌的迹象,因为香港的房子很多都卖不出去了。那么中国未来房价会不会暴跌呢?
  很多人都认为未来中国房价如白菜,自从2018年不少城市房价下跌之后,很多人都相信这句话了,虽然下跌的幅度不算很大,但是总算让市民看到头了,知道房价不会继续上涨还有下跌的趋势。不过有网友表示下跌的幅度依然是不够,这样的下跌幅度还是很多人买不起房子的。年轻人,买房,不如先创业,国家现在倡导,改变思维模式,是当下所有人,需要努力的方向,如果你不想打工,想创业实现周薪过万,互联网+2019年最好的创业平台,想搭上这班快车的加V信yfy2583243把握趋势机会,健康财富人生, 李嘉诚预测未来2年的房价会下跌,但是下跌多少呢就暂时没有透露,不过李嘉诚既然这么说的话那么房价肯定会下跌到令市民满意的一个位置,但是大家也不用抱着那么大的希望,毕竟现在房产税还没有出台,没能真正意义地驱赶炒房者。
  不过从2018年来看,我国的楼市的确是开始变冷,大部分一二线城市房价有所回落,这一切还是建立在房产税未出台的情况下。一旦房产税真的出台,房价能否就像李嘉诚所说的一样呢,让我们拭目以待。

叶檀:财富裸奔!高收入者就当自己一半财富已消失了吧

  叶檀:财富裸奔!高收入者就当自己一半财富已消失了吧
  金融界 昨天10:44
  作者:知名财经评论家、财经专栏作家 叶檀

  9月,一个吓死高收入阶层的月份。

  从9月开始,中国首次与其他部分国家交换CRS(海外金融账户共同申报准则)信息,税务机关将掌握个人境外收入,一旦被列为高风险的纳税人,在面临巨额资金来源不明审查的同时,还得补缴大额的个人所得税,还得补交利息。

  来看国人在境外最热衷的三款投资产品,都有问题。

  第一,到香港买保险。

  为了家人生活有保障、进行本外币资产配置,很多内地人热衷到香港买保险。

  香港保险业因为内地资金洪流,迎来黄金时代,总额非常大,增速非常快。

  6年激增8倍。2015年前三季度,内地访客到香新买保单费总额211亿港元。2009年,同口径保单费总额仅30亿港元,2014年达到244亿。

  根据香港保监会数据,2016年内地人士到香港的新增投保保费金额,同比翻番,超过700亿!2017年,内地访客新单保费508亿港元,虽然同比下降30.1%,占香港个人寿险业务总新造保费依然高达32.6%。

  9月1日,中国将《公约》效力正式扩大到香港特别行政区和澳门特别行政区两地。翻译成大白话,香港和澳门在CRS下的税务信息交换方式发生改变,从传统双边协定转变为多边税收征管MCAA模式。说句人话,你在香港的存款、保险等等协议内的信息,都要被交换了。

  在香港购买的保险会不会被征税呢?就当会征税吧,因为大数据已经被掌握。

  2016年6月30日生效的《2016年税务(修订)(第3号)条例》,为香港进行自动交换数据订立了法律框架。香港税务局要求香港保险公司收集税务状况等相关资料,向香港税务局申报,保险公司陆续更新了相应规则。

  从2016年12月1日起,内地新投保客户必须采用新版表格和新的开户程序。

  从2017年1月1日起,2016年年底前没有批核的新投保申请,均须严格符合CRS规定方可获得签发保单,投保人可能被要求提供其他税务居民身份的资料。

  对于2017年1月1日前已生效的保单,客户需要到相应保险机构完成自我证明。

  从2018年9月1日起,内地香港次自动交换数据。CRS实施后,在港所购保单的保单号、保单金额、委托人以及受益人的姓名、出生日期等信息都将被披露。

  如果你买的是小额的重疾险就算了,如果是大额保单(100万美金以上),有在特定保险机构开设有现金解约价值的保险业务,保单信息就会被交换至内地税务机关。

  现金解约价值,就是你退保产生的现金价值。你买了二十年的投资险,有可能现在没有什么现金解约价值,一旦二十年之后有了,就会被税务局盯上。实际上,买100万美元以上的保险,就是重点盯防目标。

  在香港,保险是免税产品,但保单信息被披露给内地税务机关,内地税务机关会不会征税,什么时候征税,按什么税率征税,着实难说。这是喉咙里拔不出来的一根刺。

  第二,到澳洲、新西兰开设银行帐户投资。

  以下新闻已经刷屏,可见大家有多恐慌。

  大批华人账户被封。一个多月前,外媒发布重大消息,新西兰、澳洲各大商业银行冻结了数千的账户,并要求确认开户人是否属于外国纳税人,其中涉及到了大量的中国居民。

  澳洲国有企业Kiwibank发言人表示,银行在5月底向大约3000名客户发送了信件,并给客户14天的期限来补充他们所需的海外税务状况信息。

  澳大利亚最大的银行ANZ表示,一周时间冻结了大约200位客户的账户,并将按照税法规定的要求,每周继续冻结账户。西太平洋(601099,诊股)银行(Westpac)和BNZ做出相同反应。

  6月初,新西兰媒体披露,如果不提供涉外纳税信息,新西兰银行将冻结你的账户。从7月1日起,如果还没有按照银行规定,补全海外欠款,冻结账户,无人例外。冻结账户中的资金将留在账户中,但客户无法访问。

  澳大利亚、新西兰曾经是中国居民的重要移民地,也是资产配置的重要地区。现在,通过信息差避税已经行不通。

  中国、澳大利亚及新西兰,都在今年9月首次交换信息的名单之中。所有在澳洲开户的非澳洲居民的基本信息,比如姓名,身份证号码,住址,生日,账户号码,账户余额还有每年出现的重大交易,还有银行存款账户、托管账户、保险合同等等信息都会实现中澳两国税务局的共享。

  不必中国税务部门征税,严厉的澳大利亚、新西兰监管政策,已经对外国纳税人亮出红灯。

  从理论上来说,在海外购买的房产不纳入披露的信息,还是可以避税。可澳大利亚、新西兰根本不允许外国人大规模购买房产,他们怒了。

  有在澳州买房的人说,今年澳大利亚最大的银行联邦银行(Common Wealth Bank),由于在反洗钱方面违规被澳大利亚政府罚款7亿澳币。

  从2012年左右,大量外国投资者(主要是中国投资者)进入澳洲房产市场造成房价飞涨,澳洲连续两届政府强硬要求澳洲本土四大银行,严格控制对海外收入人士发放房贷的比例,即使银行家和开发商多次向政府施压,政策也没有放松。

  根据澳大利亚法律,除特定情况外,非澳大利亚公民只能购买新建住宅,不得购买二手房;若购买新房,必须获得澳大利亚外国投资审核委员会批准。2015年12月,澳大利亚自由党政府就出台新规定,外国公民一旦被发现违规购置住宅,将面临至多3年监禁或13.5万澳元罚款;非法置业的外国企业将被处以最高67.5万澳元的罚款。

  2017年,新南威尔士州向外国投资者征收了双倍印花税,有三个州印花税大幅上涨。维多利亚州则在今年对空置物业征收了一项空置税。

  新西兰的举措极富戏剧性,禁止几乎所有外国人购买当地房产。

  今年8月,工党政府通过一项立法《海外投资修正案》(Overseas Investment Amendment Bill),新西兰永久居民和居留类签证持有者,可在无需征得同意的情况下购买住房。

  得益于国际贸易协定,来自澳大利亚和新加坡的公民和永久居民仍能购买新西兰房产。其他外国人,做梦去吧。

  外国人莫名其妙在澳大利亚、新西兰的银行帐户上拥有大笔资金,当地银行为了避免惹祸上身,查得特别严。

  第三,在避税天堂设立信托、设立空壳公司。

  地球是个村,从税收上来说,确实如此。

  以前避税天堂是开曼群岛、维尔京群岛这些地方。现在,公开资料显示,早在2017年9月,百慕大、英属维尔京群岛、开曼群岛、卢森堡等“避税天堂”就已经进行了第一次信息交换。截至2018年8月7日,已有103个国家(地区)签署了《金融账户涉税信息自动交换多边主管当局间协议》。

  中国内地、中国香港和中国澳门在今年9月同其他CRS参与国完成第一次信息交换,还包括新加坡、巴哈马、巴林……共47个国家和地区。

  你不去香港、不去英国、美国,偏偏去巴哈马、瑞士开个户,设立一个不怎么运作的公司,设立一个信托,这样的公司和富豪会引火上身,是几个意思啊?

  从避税天堂被反洗出来的钱,估计会高达几万美金。信托还是有隐密性,可是对税务机构不存在隐秘了,你还隐秘个什么。

  凡是预则立,不预则废。财富到了一定程度就是数字,富豪们,准备好自己的财富失去一半,为社会做点贡献吧。

  中国新的个税法,首次引入反避税条款,意味着对高净值人群强化征管。根据中国人大网公布的修改后的个税法,新增了的反避税条款作为第八条:

  有下列情形之一的,税务机关有权按照合理方法进行纳税调整:个人与其关联方之间的业务往来不符合独立交易原则而减少本人或者其关联方应纳税额,且无正当理由;居民个人控制的,或者居民个人和居民企业共同控制的设立在实际税负明显偏低的国家(地区)的企业,无合理经营需要,对应当归属于居民个人的利润不作分配或者减少分配;个人实施其他不具有合理商业目的的安排而获取不当税收利益。税务机关依照前款规定作出纳税调整,需要补征税款的,应当补征税款,并依法加收利息。

  乖乖,如果避税被查实,不光要补征税款,补征的税款还要加征利息。

  估计,以后下面几种做法会大行其道。

  1,一个家庭分居两个国家,老婆孩子移民,自己在国内踏实做企业。

  2,选择拥有一个非全球征税国家国家的护照(格林纳达、圣卢西亚、多米尼克、安提瓜和巴布达、圣基茨和尼维斯、瓦努阿图等),并成为其税务居民,通过身份规划,合理避税。

  3,有人会争破头移民美国。

  美国不在CRS的100个签约国家和地区之列。

  美国牛,实际上,美国税务早有自己的“海外账户税收合规法案”(FATCA),美国想征税,想换信息,分分钟的事。

  4,中国新个税法的税收居民身份判定标准,使用183天划分的国际通行惯例。好吧,以后到180天左右就出境一次,不过这也没用,因为会连续计算。

  5,设立慈善基金,钱多到一定程度,像巴菲特一样,做慈善吧。

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未来可能要开征的两大税种,有可能让房价下跌吗??(转载)

  目前,广大购房者最期望的就是房价能够下降。虽然已经明确了要坚决遏制房价上涨,但是不可否认的是,很多城市的房价依然处于涨势。由此可见,遏制房价上涨的任务任重而道远。


  其实,有很多措施都可以起到降房价的作用。之前,用的最多的就是限购、限贷、限价等,后来又加上了限售。虽然房地产市场已经进入了“五限”时代,并且各地限制性措施愈发收紧,但是本轮楼市调控的效果远不如之前。最根本的表现就是,房价的涨势虽然放缓了,但是上涨的趋势依然没有得到扭转。

  因此,在现有调控手段的基础上,很多人希望通过实施一些新的调控措施来降低房价。其中就包括房产税、空置税。



  先来说说房产税。近期关于房产税的最新消息是,房地产税法被列入五年立法规划的一类项目。关于房地产税与房产税的关系,已经有很多文章进行了说明。在此,咱们就单说房产税对于房价的影响。

  开征房产税,条件逐渐成熟。先是不动产登记系统实现了全国联网,为房产税的开征提供了底层数据支撑。紧接着,住宅建设用地期满后自动续期正式写进法律,则为房产税的开征提供法理支持。同时,房产税已经在上海、重庆两地试点了很长时间,积累的不少经验。更重要的是,房产税作为一种可以持续征收的税种,可以取代土地出让金成为地方政府未来主要的财政收入之一。因此,未来几年内房产税全面开征的可能性越来越大。

  但是,如果房产税真的开征,对于房价的影响可能并不会像大家想象的那么明显。房产税征收的对象是持有多套房产,或者人均居住面积超标的人群。由于房产税是一个长期的税种,每年征收的金额并不会特别高。以美国为例,美国房产税的计算公式为税基*税率,税基以房地产评估价值为主,但是全美各个州的税率并不一样,总体在0.2-2.5%的区间。由于国内热点城市的房子仍然是供小于求,因此即使开征房产税,也会变相的转移给租房者,或者购房者。一个最简单的例子就是二手房交易过程中的个人所得税本应该是房东交的,但是最终大多都让买房这承担了。



  再来说说房屋空置税。空置税是一种惩罚性的税收。如果你拥有多套房产,如果处于出租状态的话,就不征收空置税,如果空置的话,那么就得交一大笔空置税。香港近期就开征房屋空置税,不过征收的对象是一手房,空置税为年租金的200%,其中年租金为评估值。

  目前,国内部分城市的房屋空置率逐年攀升,有的城市甚至已经超过了30%。



  征收房屋空置税最大的意义就是打击炒房行为,增加房地产市场的供给。房屋空置税征收之前,炒房者通过囤积房源炒作盈利,但是如果有了空置税,由于税负很高,炒房者不可能长期将手中的房源空着,只能选择出租或者出售。无论是出租还是出售,都能有效增加供给,相当于市面上可租房源或出售的二手房房源增多。

  其实不止是炒房者,凡是那些拥有多套房产的人,一旦在出租房屋或者出售房屋时定价过高,那么势必无人租或者无人买,自然而然的就会造成控制,因此这些房源的定价将趋向合理,在供给加大的情况下,租金和房价都会得到平抑。

  当然,房产税或者房屋空置税的征收实际操作起来并不简单。其实无论是房产税,还是房屋空置税,还是从后端来调控房地产市场。真正要解决房价虚高的问题,根本上还是要从增加供给入手。

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