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【热点新闻】如果要开始收房产税,那香港这座山上的房子得收多少?

  这回来聊聊最近热点房产税,如果用在这个全新的香港豪宅及洋房项目—「La Vetta 沄沣」,以「Created by BOLDNESS」全新建筑概念精心打造,更联同国际级设计团队Yabu Pushelberg创作出现代建筑风格、型格会所及品味室内设计,每一处都注入创新意念,堪称九肚山上最耀眼的全新豪宅项目。要是这房子得交房产税,那恐怕很多了。

  那这房子的建筑设计是如何的呢?Yabu Pushelberg为「La Vetta 沄沣」注入很多大胆创新设计意念,包括整个项目布局及会所「Villa La Vetta」,以至大楼电梯大堂、浴室及厨房室内设计等,而最瞩目的超级独立屋「Icon House」更将整个创新意念精粹发挥得淋漓尽致,展现「BOLDNESS at its Peak」精神。

  独立屋「Icon House」现代建筑风格设计

  「Icon House」位处项目最开扬一隅的位置,自成一角地以高角度享有广阔沙田马场及城门河两岸翠绿山峦的明媚风光#,其独特的弧形流线型布局,以至玻璃及石材外墙设计绝对是别树一格、匠心独韵。

  外型别具特色,极致展现「BOLDNESS at its Peak」设计概念,以傲人高角度俯瞰整个沙田马场及城门河两岸景致。实用面积约476平方米,四房四套间隔、私人车库内有2个车位,并且拥有广阔私人花园连泳池。共设3层连天台,并以一条特色三角形回旋楼梯贯通全座大宅,每踏一层向外望,均可欣赏到不同角度美景。

  它的空间感极高,偌大的客厅及饭厅各据地面及一楼,饭厅更设有专业级中式厨房及开放式西式厨房,饭厅连接超过10米弧形平台,以傲人高角度俯瞰整个沙田马场及城门河两岸景致#,绝对是视觉盛宴;主人套房则佔二楼全层,备有气派衣帽间及偌大主人浴室,连广阔平台及按摩池,打造空中水疗享受。

  

  Yabu Pushelberg 的唯美设计亦可见于「La Vetta 沄沣」各处,如整体布局、饰以玛瑙 (Onyx) 的项目大闸、项目厨房及浴室等,挑选了上乘石材如白色皮纹大理石等,用料在选材上可谓是别具心思。此外,在会所方面上的设计亦令人赞叹,以「Living in Art」为主题打造型格会所「Villa La Vetta」,设有长长的休闲雅座Gallery Lounge,摆放多款时尚家品及摆设,仿如一道艺术长廊;健身室展示于呈曲线的玻璃水晶盒内,与室内游泳池连接一起,风格独特;尊贵宴会厅更是华丽杰作,以人手绘制的墙饰更将雀鸟树林活现眼前,增添优尚气派。

  会所设有长长的休闲雅座, 摆放多款时尚家品及摆设, 仿如一道艺术长廊。恒温泳池配备喷射式水流按摩缓解疲劳,室内天花垂吊着弧形金铜色大型艺术装置。  

  「La Vetta 沄沣」座落九肚山之矜罕顶段,坐拥辽阔吐露港海景及沙田马场夺目双景#,眺望八仙岭连绵山峦以至城门河一带#,景观壮丽非凡;项目共设158个单位,其中68幢洋房实用面积约151平方米至476平方米;另有90个低密度分层单位,实用面积约50平方米至214平方米;整个项目主打四房双套大户,展现「Contemporary Luxury Living」气度大宅风范。如果房产税落地,买这套香港房子那得多少钱啊,小编不敢想象。

重磅,房产税还没落地,香港空置税先来了

房地产问题一直是备受关注的一大问题。目前我国部分大城市住房空置率已接近或超过国际警戒线。房屋空置浪费了稀缺的土地资源,造成资源享有的不公平,贫富差距加大。

在第十九届全国代表大会的时候就重点指出“住房不炒”,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位。虽说政府的调控起到一定作用,但房价仍处于一个居高临下的位置。

据3月12日港媒消息,香港政府针对推出一手私人住宅征收空置税,进一步解决楼市问题。何为“空置税?”相关政府为何会实施“空置税”,“空置税”又能起到什么作用呢?让我们来看正解局为我们做出的解释:   

本文授权转载自:正解局

微信ID:zhengjieclub

只要真心实意,高房价总有办法解决。

昨天(12日),香港楼市又传出大消息:港府要开征住宅空置税,税率大概相当于2年租金,并且约为楼价的5%。

有人立马说:这才是我们应该学习的。

但其实,只要仔细了解下香港楼市现状和这次的政策,我只能说:

香港楼市顽疾沉疴,这次开征的空置税,药劲儿还不够。

1. 香港苦楼市已久矣

在开头,有必要稍微介绍下香港楼市背景。简单归纳几个方面:

房价高。

国际公共政策顾问机构Demographia连续15年发布国际房价负担能力报告。今年的报告,对全球309个重要城市房价进行了调查。

香港已经连续第9年位居房价最难负担城市首位,还创调查历年来最高水平。

香港房价收入比(都是中位数)从2017年的19.4倍,上升到2018年的20.9倍。简单地说,就是一个中等收入家庭不吃不喝要20.9年才能买起一套普通住房,用这个报告形容就是房价已经到了“严重负担不起”的程度。

要知道,全球第二、第三贵的加拿大温哥华、澳大利亚悉尼,这个收入房价比也才12.6倍、11.7倍。

人居环境差。

香港不乏现代化的摩天大楼,还有一平售价达百万之上的“半山豪宅”,但一般香港普通人的居住条件,仅仅从舒适度上来说,比不上很多大陆小区。

 

 

我们在TVB剧里,经常听大佬把“千呎豪宅”挂在嘴边。实际上,这个“千呎豪宅”,换成大家熟悉的,也就是90平米左右(1呎≈0.09平米)。即便2012年香港取消了建筑公摊面积,按得房率85%一换算,“千呎豪宅”,也不过我们105平米左右。

根据港府2017年数据,全港八成家庭居住面积不足70平米,一个典型的四口之家人均居住面积只有11平米。

某房地产中介一楼盘二手房房价

影响深。

前面,我在文章里说过在香港富豪排行榜中,10大富豪中,有6个是房地产商。李嘉诚更是雄踞香港首富榜首21年。

房地产野蛮生产的危害是悄然无声,而且十分深远的。高房价让香港人不停不歇地攒钱买楼。因为创业失败成本太高,所以,年轻人不敢轻易创业,导致香港经济活力愈发不足。

2. 空置税,捂盘税?

香港房地产经济可以追溯到1969年,港府开始推行十年建屋计划和居者有其屋计划。

而今,可以说香港楼市顽疾已深。

其实,从1997年,特首提出的“八万五公屋计划”起,调控楼市一直是港府施政的重要内容。

这次提出的征收空置税,是港府在调控楼市上的又一次努力。

现在来具体看下这次征收的房屋空置税。严格来说,港府这次推出的叫一手私人住宅单位“额外差饷”。

这项政策最核心的内容可以概括为:

在对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,相当于该单位应课差饷租值的200%,即相当于两年的租金,且大约相等于楼价的5%。

但目前,港府这个“空置税”,只针对新房,也就是“一手房”。

举个例子,今年1月香港一套60平方米的公寓平均售价是1014万港元,抹掉零头,算1000万。香港平均租金就算3%。那么,这样一套公寓的空置税=1000*3%*2=60万港元。

而香港人一般月收入也就1.5—2万港元,所以,这个税还是蛮重的。

香港普通住宅一般都有着超高容积率

但是,香港这次这个“空置税”,差不多只是“捂盘税”。

港府推出“空置税”的目的也就是,迫使开发商不要捂盘。有统计显示,在2012年7月—2017年6月的5年里,香港新房供应量增加约50%,但是房价还在上涨,其中很重要的一个原因就是开发商捂盘。有统计,期间香港:

已落成但未卖的单位:由4000个增加至8000个,增幅为100%。

建筑中但未卖的单位:由48000个增加至61000个,增幅为27%。

已批出但未动工单位:由13000个增加至29000个,增幅为123%。

根据安排,空置税草拟法案已经基本完成,下月提交立法会讨论。

3. 作用恐怕还有限

猛药去沉疴。

在一定程度上看,港府这次的“空置税”对解决香港楼市顽疾,药量还没到位。

先拿“空置税”本身来说。在全球范围内很多国家和地区在征收“空置税”,这其实不光打击囤房,也能促进房屋利用,避免社会资源浪费。

比如,法国对空置逾1年的房屋,要征收楼价10%、第2年12.5%、第3年15%的空置税。

港府这种只对新房征收“空置税”的做法,让“空置税”变成了“捂盘税”。

部分国家或地区“空置税”征收情况

但这也是暂时无奈的妥协。

为什么这么说?

我们知道,香港楼市房价飞涨,除香港资金来去自由,容易受国际资本炒作外,还有更重要的原因:既得利益。

首先,就是开发商。特别是,大开发商有资金优势,积极囤地,往往不急于盖楼或者“蜗牛式”慢慢盖楼,靠着土地溢价,囤地就比“捂盘”能赚到丰厚利润。

甚至,近些年,香港地产商把这套也用到了大陆,开始在大陆大量“囤地”。

其实香港住宅用地只占了土地总面积很小一部分

而普通人的利益更直接,那就是房价。

1997年,东南亚金融风暴,导致香港楼市从1997年10月起量价“跳水式”齐跌,下面一年时间里,房价腰斩,成交量萎缩一半以上,香港平均每位业主损失267万港元。

这原本是香港解决楼市问题的一个好契机。1997年时,特首提出“八万五公屋计划”,也就是说,每年兴建的公营和私营房屋单位不少于8.5万个、10年里全港七成的家庭可以自置居所、轮候租住公屋的平均时间缩短至3年。

但这种巨大供应量在一定程度上,进一步抑制了楼市。

香港楼市低迷到了2003年时,已经有10万多房贷者成为“负资产者”,一些家庭不光损失了首付,还要继续还银行房贷,有人还因此选择了极端方式了结。

当年7月,50万香港人上街,抗议房价下跌,要求港府救市。

于是,“八万五公屋计划”被搁置。

还包括港府自身。据统计,香港GDP的30%一度来自于房地产相关行业的投资及消费,港府收入也严重依赖土地交易、房地产相关税收。

4.但毕竟又迈出调控的一步

其实,由于外部宏观环境变化,从2018年七八月以来,香港房价已经下跌了10%左右。

这次港府并没有动摇,不仅印花税、买家印花税、双倍印花税等遏制楼市炒作的措施没有停,这次还把2011年就提出的“空置税”又推了出来。

楼市调控,香港又迈了一大步。

其实,高房价不应该成为大城市的“标配”,在同样的调查中,按照同样的口径,纽约的房价收入比是5.5倍,新加坡也才4.6倍,连众所周知“人多地少”的东京也没有超过5倍。

只要真心实意,高房价总有办法解决。

重磅,房产税没落地,香港空置税来了01

香港落地空置税!

根据香港日报的消息,政府已经大致完成一手房空置税草拟法案,准备下月提交立法会讨论。

根据法案:

香港将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,相当于该单位应课差饷租值的200%,即相当于两年的租金,且大约相等于楼价的5%。

举个例子,一套价值1000万元的新房,空置在6个月以上(未居住也未出租),按照楼价5%计算,则需要缴纳将近50万人民币的税。而且空置税是按年征收,直到不空置为止。

千呼万唤始出来,这个被誉为高房价的最强杀招终于落地了!

事实上,香港要征收房屋空置税消息早就开始传出来了。

香港财政司司长陈茂波在去年 3 月就表示特区政府正考虑征收房屋空置税,5 月份,香港特首林郑月娥也在一场立法大会上表示政府正研究向一手住宅单位征收空置税,并会在全面评估相关理据、可行性和公众反应后再做决定。

6月28日,香港特区特别行政会议批准征收一手房空置税。

而今天具体的法案终于出台了,相信通过也只是时间问题!

不过,此次香港版的空置税只是狭义的空置税,只面向一手住房,针对的是开发商的捂盘惜售。而在加拿大等地流行的广义空置税,则是不分一手房二手房,只要存在空置,一体征收。

即便如此,香港这种空置税仍有宣示意义,这意味着,特区政府认为香港这座全中国,甚至是全球房价最高的城市,房价不能再肆无忌惮的上涨了!

02

香港的房价有多高?

其实在房屋与土地交易上,香港收税极重,甚至可以说是政府的主要税收来源。

就拿主要是为打击炒房客而制定的“从价印花税”来说(主要征收目标人群是非香港户籍与在香港购买二套以上(包含二套)房屋的香港人)

2016年之前,税率高达8.5%,一套1000万的房子,从价印花税便高达85万。

2016年之后,为应对连续上涨的房价,香港政府将从价印花税从8.5%直接调高到15%,几乎翻了一倍。同样是一套1000万的房子,此前是85万,现在要150万元。

换句话说,仅仅只算从价印花税,房子买到手中,你已经雷打不动地亏损了15%,更何况还有差饷、地税和物业税等。

不过即便如此,也并不妨碍香港成为全球房价最高的城市!

香港房价已经高到让人“求生不得、求死不能”的地步了!

香港平均房价从 2009 年开始逐年上升,2018 年达到了 13.6 万港元(11.46 万人民币)/平方米,比 2009 年高出 150%。

而且除了房价高之外,不同阶级之间的差距也很大。据咨询机构 Demographia 发布的《2017年国际房价负担能力报告》,在全世界被统计的 293 个城市里,香港的房价负担能力连续八年排名最后,负担能力指数从 2016 年的 18.1 倍升至 19.4 倍,比排在倒数第二的悉尼高出 50%。

关于这个一句话就可以形容“富者房连阡陌,贫者无立锥之地”。

2017年11月21日,据莱坊报道,一位不愿透露姓名的买家在邻近房子的“香港山顶”买了两套尼克尔森山庄的房产,共计11.6亿港币。

与繁华的山顶豪宅相反,香港还有大约17万人住在下面这劏(tang)房,一种类似棺材的房子里。两房中较小的一家以5.6亿港元计算,按港币计算,单价为每平方英尺13.2万港元。按市场汇率折算,相当于每平方米约124.2万元的价格!

3.57倍的差距,香港第一高价房简直秒杀汤臣一品!而同样是在2017年,中国最贵的楼盘——上海汤臣一品,也卖了一套房子,面积597平方米,售价达34.3万元/平方米,突破中国房价纪录。

有朋友说,别光看香港的房价,看一下香港人的平均收入再说话,OK,我们来看一下:

2016年,香港工作人口的每月主要职业收入中位数为港币15000元(约合1.3万人民币),也就是说一个香港人不吃不喝8年才能买得起一平米香港最贵的房子;

2016年,上海职工人均工资5939元(根据社保基数计算),一个上海职工不吃不喝4.7年才能买一平米上海最贵的房子。

虽然同样是遥不可及,但是融哥觉的与香港楼市的“丧心病狂”相比,北上广深似乎还有一丝温情!

面对这种高房价和人均居住贫富差距,特区政府只能采取房屋空置税这种大招,来平抑一下房价。

但是,需要指出的是,香港的空置率并不高,当地私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%。也就是说,房屋空置并不是香港房价上涨的主要原因,可是香港还是决定开征房屋空置税!

问题来了,空置率不高的香港都开征空置税了,空置率很高的中国内地会跟进吗?

回答这个问题之前,先来看一看内地的房屋空置率有多高?

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内地空置率高吗?

答案是:很高!

有多高?没有人能说出确切的数字,也没有确切的数字,目前有以下几种说法:

去年10月,原住建部副部长仇保兴在接受媒体采访时表示:

我国房屋空置率比较高,其中北京空置率在百分之十几到二十,一般国际上都是5%左右。

去年6月,原中财办副主任杨伟民在 “2018陆家嘴论坛”演讲中谈到中国住房空置率问题时,他说:

之前,曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查,显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高,日本是13%。

他没有给出确切的数据,但按照他的说法,中国目前的空置率显然是要高于13%的。

2018年3月,原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文说:

2017年,大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%。

2015年5月腾讯发起的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发表的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告中预测:

2013年,我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,城镇空置房为4898万套。

2013年六大城市空置率分别为:重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高,为23.2%。

很显然,各路人士对我国住房空置率的预测虽然说法不一,但都认可在10%的幅度以上。

按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区;空置率在10%---20%之间为空置危险区;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

如果按照国际通行做法,我国的空置房率确实偏高,有的数据甚至已经到了商品房严重积压区。

换句话说,如果以香港3.7%的房屋空置率都要征收空置税的话,那么内地早就应该对房屋空置征收重税了,那么内地会跟进香港的举措吗?

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内地会效仿香港征收空置税吗?

答案:没有可能!

为什么?原因有三:

第一、任何对房价可能抱有不善之意的法律法规出台都会极其谨慎

最好的例子就是房地产税。

房地产税今年是被人大提上了议程,但是奈何背后牵扯的利益方,要考虑的问题实在太多。(怎么收?收多少?收谁的?小产权房和福利房、军产房收不收?收了之后,万一真的引发抛盘,经济继续下行该怎么办?)

这些问题没有厘清之前,房地产税是绝对不会出台的。至于这个杀伤力比房地产税还大的空置税,只能说,慢慢等吧!

第二、住房空置率根本无法确定

想要开征空置税,首先必须搞清住房空置率。同样,想要进行精准的楼市调控,也离不开对于空置情况的精准把握。

然而,正如前文所说,目前已知的数据就已经有好几个了,其中还不乏官方人士给出的数据。

但是,住房空置率到底是多少,在一二线与三四线城市之间如何分布,仍旧缺乏一份详实的官方调查数据。

第三、除了无房者,没人愿意开征空置税

技术、法律这些都还只是小问题,只要中国的各方利益能达成共识,这些都可以迎刃而解,但是问题就是,根本达不成共识,现在的情况是除了无房者,几乎没有人希望房价下跌!

有人认为,空置税之所以迟迟未列入改革议程,主要原因在于技术层面:住房空置率不好统计。首先空置多久算是空置,缺乏统一标准;其次,依靠水电煤气表数进行监管,在智能电器日益发达的年代,很容易被规避。

其实,这不是关键。住房空置固然难以监管,但随着不动产统一登记、全国住房信息联网以及租房管理制度的完善,相关障碍都可以一一破解。

真正核心的问题在于,不希望征收空置税的力量太强,因为征收空置税房价就有可能下跌,而ZF、银行、开发商、炒房者、普通的房产持有者都不希望看到这种局面。

平时你知我知,但是只要不说破,对于市场情绪没有任何影响;一旦真的将住房空置纳入监管,甚至征税进行约束,这比房地产税,更容易引发市场的震荡。而在中国,稳定压倒一切。

所以,内地是不可能效仿香港开征空置税的,能在今年把房地产税法的草案拿出来,这个效率都已经值得称赞了。

楼爷观点:支持具有中国特色社会主义的基本国情,努力奋斗,我们一直在努力奔跑,我们都是追梦人!

“房产税是肯定会征的,认了吧”

  未来几年,中国房地产市场最大的变量是什么?答案显然是房产税的即将出台。可以说,随着立法基础、技术条件和具体实施细则的成熟,房产税征收已经是上膛的子弹,一触即发。


  但是,总还是有不少人不死心,认为不可能征收房产税。他们抓住每一点阻碍房产税征收的因素做文章,比如没有法理基础、无法确定房屋价值、实施起来会怨声载道出大事等等,认为房产税离推出还遥遥无期。

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  比如被称为“地产界良心”的任志强,他去年就说过,明年出不了房产税,不但明年出不了房产税,更长时间内也出不了房产税。经济学家马光远也说,五年内房产税都难以出台。关于房产税,发言的人不少,但最后都只有一个字:难。

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  说实话,干什么不难,难道因为难就不干了?征不征收房产税,要看征收房产税到底难在哪里,阻碍因素到底有哪些。


  按照常规,房产税开征之前有五个前置程序:首先是人大立法,然后是不动产登记联网,接下来是房屋的价值评估、地方征收细则的出台,最后是实际扣缴的征信系统。我就把这几个环节掰开揉碎了,一个一个来讲讲。



  01

  房产税缺乏法理基础吗?

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  在所有反对房产税推出的理由中,最为根本性的观点是这个税缺乏法理依据。比如任志强就认为,房产税难以出台的一个最大理由就是房产税缺乏法律合理性,因为房产税的征收需要建立在房屋的产权基础上,根据财产法的相关原则,只有个人拥有完整所有权的物品才应该征税,而中国人对房屋只有使用权,没有所有权,所以征收房产税不合理。

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  这个说法看起来很有道理,但容我反问一句,什么叫做合理?中国的房子确实只有70年产权,但是70年产权到期之后,是还可以一直延期的,如果这样只叫做使用权,是不是也不太合理?虽然名义上,中国人对房屋不叫所有权,但是跟完整的所有权相比,目前所享受到的权益还有哪些实质性差别?

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  退一步讲,谁又规定只有所有权才可以征收保有税?比如香港,同样是法治社会,土地也是租的,照样有保有税,只不过香港换了个名头,叫做“差饷”,不叫房产税。


  所以应对任总的无解之说,最简单的办法就是,把房产税改个名字,学香港叫仆饷或公仆饷,亦或保姆费,或者我们叫房子税、房屋税、房屋居住税……总之,跟房产税三个字区别开来就行。

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  其实房产税最大的合理性在于,原来保有环节没税,现在收税,这是发达国家政府运作的普遍做法。最后说一句,在咱们这片土地上,抠这些字眼没有意义,要想在保有环节征税,难道这点文字创新和突破做不到吗?



  02

  不动产登记到底难在哪里?

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  说完了法理基础,继续往下看,在这几道前置程序里,大家普遍认为最难的,是不动产登记。

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  在不动产登记的问题上,很多人相信了另一位任总——恒大首席经济学家任泽平的观点。


  任泽平认为,房产税短期不会推出,因为不动产登记实现不了。这位任总还说:当年韩国的金泳三用了五年来推动不动产实名制和金融实名制,代价是把超过2000名韩国公务员送进了监狱,把两任韩国前总统送上了审判席,最后还动用了总统特赦。

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  任泽平的数字列举得这么具体,难免会让人有一些联想,中国会不会付出比让6万人(当时韩国总人口大约4500万,按照任泽平所说的数字和比例,中国公务员数大概是韩国的30倍左右)进监狱更大的“代价”,才能实现不动产登记呢?

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  多年前,我和建设部的一位高官聊过,为什么房地产市场总是乱七八糟,缺乏规划。他说,冤枉呀,建设部不像其他部门有一个五年或者十年规划,这是因为做规划前肯定要盘盘家底,也就是要做不动产统计,建设部已经向国家统计局申报三次了,但是一直没有被列入统计局的工作计划。

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  但这是十几年前的事了。根据自然资源部2018年6月份的消息,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已经实现了全国联网,我国不动产登记体系已经进入全面运行阶段。


  当然,这条新闻的表述还有些模糊,它只说了不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,是否完成登记还没具体说,但是我猜测这个工作已经在展开了。

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  很多人貌似很懂国情,强调不动产登记实现不了,原因是“你懂的”。对此,我举个例子,前段时间,我一个同学提升研究所所长,但最后没能通过,就是栽在他少报了一套房子。他老婆炒房,他自己都不知道自己在河北某县还有套房子,但是组织上却知道。


  所以,据此我推测,现在处级以上官员的申报财产工作可能早就搞完了,就是说,他们的家底已经被摸清了,该归置什么的都归置好了,至于处级以下的官员,那还不正好拿来“祭旗”,难道这个阻力会很大吗??

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  还有人说,收房产税会造成民怨沸腾,容易引发事端。的确存在这种可能,但也完全可以不造成这种后果,谁让你收的税率一定要高到民怨沸腾的程度了?脑袋一根筋的人才会这样非黑即白的考虑事情。


  任何事都有两个方面,你把坏的方面无限放大,而无限缩小好的一方面,那自然会如你所愿出现最坏的情况。

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  当然,我们也要承认,任志强和任泽平这两位大V说的话都有对的一面,法理基础和征收难度的问题的确存在,要不然我们早就开始收房产税了,也不会一试点就是七年。



  03

  收多少,如何收,收不上来怎么办?

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  在法理基础和不动产登记联网这两块最硬的石头被清除之后,接下来的问题就是物业价值评估了,这就是个纯粹的技术活。


  随着《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》的出台,房产增值税征收已经有了估值依据,实际操作上也已经有了先例,已经不是什么不可逾越的难题。

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  对于该收多少、收多大面、如何收的收缴细则问题,其实都已经甩给地方政府了。在中央对于房产税的十二字方针里,有四个字是“充分授权”,也就是各个城市可以根据自己的情况,自己来决定收多大面,税率是多少,有什么优惠条件,放手让各地来探索。

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  这十二个字里面还有四个字是“分步推进”,也就是说,不会全国一起收,一刀切。将会分步推进,除了税率可以慢慢加码,这样也更加稳妥。深圳有问题深圳解决,西安有问题打板子西安领导,上升不到全国性问题。

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  所以我判断,房产税的第一批试点城市中,一定有几个城市的税率会比较狠,有几个城市税率比较温和,大部分城市不可能定得太高。但是,大家一定不要想着首套房可以完全减免,因为如果首套减免了,税基就会去掉至少一半,那么房产税就没有意义了。

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  现在中国户均1.1套房,也就是10个人总共有11套房。大家跟我做一道数学题,如果现在有3家有2套房,有3家没有房,那么可征收的非首套房是多少?答案是3套。如果超过面积的还要征,估计还能再多几套,所以税基是5套到8套房之间,没有减少得这么多,但是还是少了不少。

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  所以房产税必须是大面积地征,就像物业费,开始的时候税率低,慢慢加,但是如果开始的时候不征收,后来再收难度就大了。


  其实,征收房产税很像收物业费,当年收物业费的时候遇到的阻力大不大?当然大,但是大家慢慢地就理解了,现在我住的小区的物业费都涨到最初时的三倍了,大家交的比例反而更高了。

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  接下来谈谈收缴系统的问题,也就是大家说的“不可抗力”,它要解决的问题是:我不交,你能拿我怎么办?

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  对于征信系统我不是专家,但我可以给你举个例子。


  有一个我认识的人,前几天忽然发现自己的银行账户被划走了几千块钱,后来才知道,这是因为他在日本帮人代购商品没交税,所以税款直接从银行账户被扣走了。


  现在谁没有银行卡,或者微信支付账户、支付宝账户呢,那么未来房产税能不能直接从这些账户里扣?所以,面对“我不交,你能拿我怎么办?”这样的难题,不要替政府担心,有办法的。

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  最后剩下的就是立法障碍了。有必要提醒的是,重庆和上海已经开始征收房产税了,之前大家认为立法的难点在于税率、减免面积等等具体标准太复杂了,不好厘定。


  但是为什么要把这些杂乱复杂的规则都写到房产税里去呢?这些具体的标准可以甩到地方执行细则上,上位法就是一个原则性的条条框框,如果这样想,立法还有那么难吗?



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  房产税这么难,为何一定要收?

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  很多人可能会问,不管怎么样,收房产税还是挺难的,我们费了这么大力气来推出房产税,到底目的是什么,还有没有其他方式能够代替房产税来实现这个目的?

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  开征房产税当然不容易,但是跟不征房产税的其他选择相比,征收房产税是相对来说最容易的事情。为什么?


  因为征收房产税的目的是为了摆脱土地财政,从房产保有税中获得让地方政府活下去的源源不断的“差饷”,如果不开征房产税,那么就要进行彻底的结构性改革、产业升级和体制创新才能实现这个目的,而这些改革中的任何一件都比收税要难得多,所以,开征房产税是必然的选择。

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  最后,我带你看一看房产税的实际工作进展。房产税立法已经正式写入人大五年规划,这说明法理依据等理论问题已经清除了,要强调的是,写入人大五年规划并不是把十九大制定的时间表又推迟了,五年后才能出来,而是必须在这五年内出来。


  当然,现在国内外情况每天都在变,房产税的推进过程也会有反复,但是十九大定下的加快推出房产税的基调,到目前为止也没看出要放缓的迹象。


  我在历次讲座中都强调了,看一个政策的出台要看它的底层逻辑,现在我再强调一遍,加快推出房产税的底层逻辑是:打破卖地财政和房价飞涨带来的资产泡沫风险。

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  不动产联网登记,在总理上任伊始就宣布开始了,今年年中终于宣布不动产登记信息管理基础平台已经实现联网,但这仅仅只是完成了联网,登记还没有彻底完成,联网之后的后续工作,包括基础数据的检验、补充、清洗和挖掘等都还在继续,但既然已经宣布,就说明工作的大头已经完成了。

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  在收缴细则方面,重庆和上海作为第一批两个城市试点,已经7年之久了。据了解,还有几个城市已经在按新房产税的精神开始进行测试。所以,剩下的问题就是把程序走完,在中国,当一项改革被认为要加快的时候,其进度往往会快得惊人。

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  房地产税肯定是一次居民财富的再分配,是未来两年内最大的一件事,它将影响千千万万房产持有者的实际利益,而且还不是小数,大家都应该关注起来。

房产税,公租房,人口减少,任何一个利空都是可以让房多崩溃

  房产税一出毫无疑问是加大拥有房子的成本,当然房多想把房产税转让到租客头上,问题是未来国家会越来越多造廉租房,到时候像香港一样,租客不会选择租高价个人房子;
  还有就是年轻人口的大量减少,让城市高价房子失去了刚需接盘侠,所以毫无疑问未来房子会一跌再跌

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