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【香港股市】房地产税近了?港股内尾盘大跌,最新进展来了!

  继3月5日政府工作报告中明确提出“稳步推进房地产税立法”后,3月8日的十三届全国人大第二次会议上再次提到房地产税法,立刻引起广泛关注。
  这次的提法是“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项,包括审议民法典,制定……房地产税法等立法调研、起草,都要加紧工作,确保如期完成。”
  凑巧的是,3月8日,多只香港内房股尾盘大跌。有人立刻将其与房地产税的消息联系到一起。
  那么,这次房地产税的提法有何新意?内房股的大跌与之有关吗?房地产税的影响有多大?到底何时会出台?
  再提房地产税
  继3月5日政府工作报告中明确提出“稳步推进房地产税立法”后,3月8日的十三届全国人大第二次会议上再次提到房地产税法。
  要正确理解这次提法,还是要结合当时的语言环境,来看一下完整的表述:
  “今年要抓紧制定修改深化市场化改革、扩大高水平开放急需的法律,加快推进民生、国家安全、知识产权保护、社会治理、生态文明建设等领域的立法,落实税收法定原则,完善国家机构有关法律制度。集中力量落实好党中央确定的重大立法事项,包括审议民法典,制定刑法修正案(十一)、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法,修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则,生物安全法、长江保护法等立法调研、起草,都要加紧工作,确保如期完成。
  这次提法有何新意?
  从这次完整的表述看,房地产税法并没有被单独说明,而是包括在众多立法事项之内。
  中原地产首席分析师张大伟认为,文后跟的这些法律都会立法调研、起草,都要加紧工作,确保如期完成,而且从文字语法上,并没有立法完成的内容。“房地产税法已经在总理的工作报告中明确说是‘稳步推进’,稳步是指有把握地按一定步骤进行,与之前的‘稳妥’即稳当可靠的意思相比,代表房地产税逐渐进入制定程序中,房地产税落地的速度预期在加快”。
  上海易居房地产研究院副院长杨红旭对证券时报记者表示,2019制定房地产税法,是指形成文本,但不一定进入一审环节。上述一堆立法,去年已进入本届(十三届)人大立法现划,从这次表述看,口径无变化。
  一位房地产税法专家也对证券时报记者说:“这次表述没看出有新提法”。
  不过,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房地产税的立法具有积极的信号。2018年这个工作明显是受到了干扰,尤其是中美贸易摩擦,但推进的思路不变,到了2019年这项工作会加快,尤其是会与长效机制进行结合。
  房地产税对购房人有何影响?
  房地产税是一个综合性概念,一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。
  房地产税与老百姓关系密切,很多有房人对此比较担心。
  不过,严跃进认为,老百姓不需要对房地产税有太多的担心,这主要有三点考虑:
  第一,房地产税立法和推进是财税体系方面的改革内容,而不能简单理解为房地产市场要打压要课税。这是利好财税体系的建立,尤其是从房地产角度看,交易环节未来会减税,类似近期的增值税附加税和印花税等,而持有环节会增税,这是结构性的大转变。
  第二,房地产税即便是征收,对于刚需购房者本身没有太多关系。比如上海人均60平方米以下的住房本身也不征税,面积基本考虑到了刚需和改善型需求,所以对于这部分人来说影响不大。而即便是征税,粗略估计,税款额估计是房价款的0.1%,也不是很大的成本,或者说征税会比较谨慎,也会考虑很多减税免税的概念。
  第三,对于房地产税,老百姓会问两个问题,即还要不要买房?房价会不会下跌?对于是否要买房,从自住角度看,宜早不宜迟;而从房价本身来说,房地产税若是真的执行到位,会倒逼部分房东将房子进行出租,这是利好房价去泡沫和鼓励租赁市场发展的。
  房地产税对房地产市场有何影响?
  今日尾盘,港股内房股全线大跌,截至收盘,恒生中国内地地产指数跌5.17%,融创中国跌10.89%,龙湖集团跌5.35%,碧桂园跌5.18%。

  对于今日多只香港内房股尾盘大跌,有人将其与房地产税的新消息联系到一起。对此,严跃进认为,房地产税立法,略对楼市有利空影响,这一次地产股下跌,和大盘近期冲高后市场信心不足有关,同时也体现了一点,即宏观经济基本面还没完全改善,大盘难以持续强劲,而房地产税的消息出现,更容易加剧地产股下跌。
  对于房企来说,房地产税政策容易影响销售,进而影响拿地。严跃进认为,短期看房地产税对市场的影响还不会太大,都还处于讨论阶段,房企还是应该有自己的投资路线。
  不过,张大伟认为,房地产税是综合概念,只是工具,并不是万能的,房地产税只是包括了存量交易等房地产多环节的综合概念,未来影响到底如何,还是要看落地的政策内容,包括豁免、税率、税基等。
  房地产税何时出台?
  大家最关心的还是房地产税的出台时间,某十强房企高管对证券时报记者表示,房地产税法立法作为财税体制改革的一部分,与房地产市场调控基本无关,其本质还是解决地方政府税收问题,在经济下行、楼市不稳的情况下,今年落地的可能性很小,也许最多只是出台草案并开始审议。
  杨红旭也认为,去年8月开始房地产市场下拐,楼市低迷期不宜于出立房地产税,估计今年难以完成房地产税立法。
  张大伟也认为,稳步推进下的房产税还需要一定时间,立法过程较长,目前在积极准备草案阶段,3年内出台执行落地可能性不大,将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。
  严跃进指出,从立法层面看,至少要走5个核心环节:第一,立项和立法人员确立,即组织架构需要搭建。第二,调查研究,不排除包括上海和重庆会成为重点调研的对象,同时针对近期类似公摊面积等热点问题也会纳入到调研之中,另外也包括国际历史经验的研究。第三,发布征求意见稿,估计这个征求意见稿至少需要一年的时间,会比别的法律更为谨慎。第四,审查,即对房地产税开征以后的市场影响进行评估,要结合类似物权法等概念进行。第五,发布,这个过程预计要到2022年以后才会出现,即这几年还会在立法的基础工作上开展。
  房地产税立法进展
  2018年以来,房地产税立法进程开始加快,证券时报记者梳理了一年来房地产税相关表述:
  2018年3月4日,全国十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂在答记者问时表示,房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。
  2018年3月5日,《政府工作报告》中明确提出,健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。
  2018年3月7日,财政部副部长史耀斌表示,目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。按照这样一个总体思路。目前,我们正在设计、完善,同时再进行论证和听取意见。
  2018年3月11日,全国人大常委会工作报告中提出,2018年将继续加强立法工作,落实税收法定原则,研究制定房地产税法。
  2018年3月25日,财政部部长刘昆表示,今年按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。
  2018年4月27日,全国人大常委会公布2018年立法工作计划,房地产税法被列入预备审议项目。由有关方面抓紧调研和起草工作,视情在2018年或者以后年度安排审议。
  2018年7月16日,国家统计局新闻发言人毛盛勇表示,对于房价的问题,从下一步发展情况来看,一方面要进一步加强和完善宏观调控,同时,从供给侧进一步发力,包括加快推进房地产税相关政策举措,实现多主体供给、多渠道保障,加快推进租售同权等一系列配套政策的落实,加快长效机制建设,更好地促进房地产平稳健康发展,更好地实现“房子是用来住的而不是用来炒的”这样一个基本定位。
  2018年9月7日,全国人大常委会立法工作会议召开,房地产税法被列入十三届全国人大常委会立法规划,并且被列入一类项目,即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案,由全国人大常委会预算工委和财政部负责。
  2019年3月5日,《政府工作报告》中明确提出,健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。
  2019年3月8日,十三届全国人大第二次会议提出,集中力量落实好党中央确定的重大立法事项,包括审议民法典,制定刑法修正案(十一)、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法,修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则,生物安全法、长江保护法等立法调研、起草,都要加紧工作,确保如期完成。

持币观望或许才是当下应对房地产市场的正确办法

  据易居研究院发布的数据显示,其监测的100个城市当中已有31个城市的房价出现环比下跌,而且9月份的楼市库存水平明显升高,在这样的市场环境中对于购房者来说或许持币观望才是应对房地产市场的正确办法。

  房地产市场没有只涨不跌

  中国的房地产市场历史还较短,不过已经历过泡沫爆破的过程。在上世纪1990年代,中国的房地产市场炽热,房价不断创下新高。以海南为例,当时其刚刚建省,国家给予了许多政策支持它的经济发展,而房地产市场也因此迅速兴起,其地价迅速从1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩,房地产占固定资产的比例高达一半,迅速的到1993年其房地产市场就衰退了。

  1990年代的房地产泡沫爆破影响的时间相当长,以广州为例。1990年代末广州同德围兴建的经济适用房售价在3000元每平方左右,到2004年笔者首次买房的时候选择了同德围,这些房东售出的价格仅为1800元左右,房价停滞了数年时间,而商品房的价格下跌幅度估计会更大。

  中国的房地产历史还较短,美国的房地产市场同样显示出曾多次出现房地产泡沫爆破的现象,而就在不远的时间之前的2008年美国的金融危机正是因为房地产泡沫爆发引发的。可见无论是从中国市场还是国外的市场都可以看出,房地产市场从来没有只涨不跌的。

  广州的房地产价格大约也是在2004年之后开始逐步起步的,至今已有十多年时间。房价的节节攀升,让大家都觉得房价会一直涨下去,所以会抢着买,可是如果房价一旦出现停滞,甚至下滑,局面就可能翻转。大众普遍存在的心理都是买涨不买跌,即使是房价停止上涨对他们的心理影响都是非常大的。

  事实上,当前广州的一些楼盘已经开始降价促销了,白云区某市区大型楼盘,从今年4月份的4.5万左右降价至如今3.5万元促销,外围的楼盘降价幅度更大。易居研究院认为到年底或许会有更多的房地产企业加入到降价促销的行列当中,房地产市场似乎正进入一个特殊的阶段。

  环境的转变

  在过去十年,我们的收入一直都处于上涨当中,后来推出的公积金计划更是大幅增强了我们的购房能力,然而如今的一些迹象却显示有所不同。一些企业在裁员,即使是在职的也出现降薪、降公积金等,这都在降低人们的收入。在我们的周围,我们可以看看有多少夫妻是将其中一个人的收入基本用来供房的?一旦收入下降,这部分人供房压力徒增。

  很多人将房产税看做压房价的那一根稻草,笔者倒是认为加息才是那根稻草。回顾中国1990年至今的贷款基准利率可以看到,目前中国的贷款基准利率处于最低水平,一年期贷款基准利率为4.35%,从历史来看如果加息的话贷款基准利率提升到6%以上是有可能的。

  对于供房者来说,降低收入之余如果再添加上一根加息的稻草,有多少家庭能承受得起供房的压力?而近10年来买房的人当中又有几个不是在咬牙供房的呢?尤其是对于这部分人来说,不少人的年纪开始接近40岁了,40岁对于绝大多数人来说都是一个重要的门槛,意味着在这个年龄之后的收入可能出现下降,这是他们需要面对的又一重压力。

  回顾日本当年的房地产泡沫爆破,是在终身雇佣制崩溃导致人们担心收入的稳定性,随后遭遇降薪潮,然后日本突然一年时间内加息到6个百分点以上,种种综合因素影响之下,供房者终于承受不住了,房价泡沫瞬间破灭,各位可以想想。

  持币观望或许是正确选择

  经过了十多年的上涨,中国的房地产价格水平已处于历史记录水平,这样的房价再涨难道要上天了?对于尚未买房的人来说或者就看看它如何继续飞升吧?

  近期消费升级和消费降级成为大家争论的话题,笔者认为毫无疑问是在消费降级。即食面的销售再次火热、拼多多的兴起,社区团购同样可以看到家庭主妇们为了省钱都尽可能的选择购买低价的产品,无不说明人们正在捏紧自己的钱包,人们已经感觉到生活的变化。

  谈到这里,笔者想起了1980年代香港的小甜甜龚心如夫妻,当时由于香港的房地产泡沫爆破,许多人都逃离房地产行业,房价大跌,而他们选择逆市购买,为何他们能如此做,就是在市场的衰退期没钱的人太多,而手上有资金的他们可以便宜的大量购入房地产最终成就了他们在香港的巨富地位。我们可以看到他们赚到的丰厚财富,另一面则是那些无力供房的人在那场风暴中所遭受的困苦和无奈。

  总之,笔者认为当前最好的应对办法就是收紧开支,存钱,让自己手里多一点现金,不要去相信任何理财产品,即使是银行、保险公司之类的理财产品都不要买,即使是银行的产品唯一安全或许就只有存款了吧,未来的事情谁也很难预料。

重磅!比房地产税更厉害的“大招”,已经在路上了?

  前几天,原住房和城乡建设部副部长,现在是国务院的参事员仇保兴在采访中说,房地产税的征收不能过急,在实行房地产税前,应该先实施空置税。这一观点引发了大家的热烈讨论,这跟任志强的观点不谋而合。

  01

  空置税比房产税更有用

  任志强一直认为,空置税在调节房价方面,会比房地产税更有用。

  任志强认为,可以放开限购,让有钱人去买房,不管他买了几套,只要空着就征重税,如果租出去或者卖出去就免税。

  这样市场上房源越来越多,需要房子的人越来越少,房价自然就可以得到一个抑制。

  空置税可以让有多套房产的人把房子租出去或者卖出去,来达到一个避税的作用,从而实现中央呼吁的一个“

  房住不炒”的作用。

  空置税今年六月在香港已经开征了,只要房屋闲置超过一年以上的新房,就按照楼价的百分之五进行征税。

  如果放在北京(楼盘),按三环内一套二居室400万的房价来算的话,一年的税也在20万左右。

  在三环租一套两居室一个月按8千算吧,也够两年的房租了。

  任志强反而不看好房地产税。

  因为房地产税增加的这一部分成本,房东自己是不会出的,他可以提高租金,将成本转嫁给租客,或者提高房价,将成本转嫁给买房的人。

  最后伤害的,其实还是这些买不起房的穷人。

  而最近,国家顶级的智囊团,中国社科院在房地产蓝皮书中也间接支持了任志强的观点。

  社科院建议用空置税的这个行为来代替房产税,可以鼓励业主们把手上的房子放到市场上进行出租,提高住房的利用效率,间接的抑制房价。

  02

  空置税就那么好收吗

  当然空置税在操作的过程中也不是那么容易的。

  香港?

  今年6月,香港开征空置税,其实是针对捂盘一年以上的新房征收5%左右的空置税。

  也就是针对盖好了房子,但是囤着不卖的开发商征收,而不是已经买到房的业主,目的是为了刺激新房上市交易。

  而大陆最需要征收的恰恰是一些炒房者手里囤积的二手房。

  自主申报?

  对于存量房(二手房)的空置税征收,加拿大温哥华有过先例。

  2017年,温哥华对一年空置6个月以上的房屋征收空置税。

  征收方法是要求业主自主申报,而判定标准是水电费。

  自主申报这个可操作性不用多说了吧?

  水电费?

  用水电费判定空置房,想想就觉得有点难。

  只要房主每个月去空房子里放放水,用用电,让水电费到达标准,只要水电费低于空置税,并且又能被房价的涨幅所覆盖,那就是划算的。而且还会造成大量水电的浪费。

  全国联网?

  之前我们曾聊过不动产登记全国联网的事情。那么如果将来能进一步实现全国租房信息联网,是不是就能判定房屋空置了呢?

  香港的情况我们可以参考一下,征收空置税后,香港的大开发商就已经做出了“对策”——把空置房租给自己人。

  想想有几十套房子的炒房者,如果把房子租给自己人,是不是也不太困难?

  03

  内地会征收空置税吗

  实际上,国内对于开征“空置税”的讨论已进行多年。

  早在2010年,北京住建委曾召开座谈会,有参会人士提出空置税建议,对“不住不租不卖”的空置房屋进行征税,当时北京市住建委相关负责人表示“赞成”。

  然而,国内空置税却迟迟未获推进,至今从未出现在官方文件或表态中。

  其一大难点在于“空置”的界定,房屋空置率数据也一直没有系统的统计结果。

  所以,空置税看起来美好,但是短期内,可能真的还难以落实。

房地产税要来了?港交所内房股股价急跌,真的这么可怕吗?

  房地产税要来了?港交所内房股股价急跌,真的这么可怕吗?

  房地产税究竟出不出台?啥时候出台?对房价会有什么影响?

  这是老百姓们很关心的事,而各专家学者之前也有不同的解读与预测。


  就在今天,有官员在接受媒体采访时,表示今年将稳步推进房地产税立法:


  这则关于房地产税立法的新闻一出,在香港交易所上市的内房股股价出现急速下跌:

  房地产税真的是房价大杀器吗?

  其实房地产税的功能,远非老百姓们简单地所想的是为了抑制房价过快上涨。

  但是,通过完善房地产税,却能够调整房地产领域相关基础性制度,也有助于建立和优化房地产长效发展机制,从而为我国的房地产长远的稳定健康发展提供了足够强的基础支撑。

  如果参看国际上的房地产税具体实践经验,推行房地产税,短期内可能会有一些效果,但恐怕难以起到抑制房子价格长期上涨的作用。

  (一)先看一下经济第一大国--美国的历史,美国的各个州从19 世纪中期就已经开始普遍征收房地产税。

  但是,美国各州开征房地产税后,依然没有改变美国房地产价格中长期呈现不断上涨的趋势。


  而美国的现象,并不是孤例。

  (二)在欧洲方面,英国政府早在1983年就开始执行新的房地产税制度。

  但是,从1993年至今,英国的房价仍然出现大幅上涨,甚至在进入21世纪之后的头几年,还加速上涨,直到欧洲债务危机爆发后,才暂时缓和了房价快速上涨的势头。

  (三)而另一个欧洲国家比利时,所有房屋都要征房地产税。

  但是,根据 OECD组织提供的数据显示, 比利时全国平均实际房价,在1970-2015年期间上涨了2.5 倍。

  而有数据显示,1985 年至 2009 年,比利时首都布鲁塞尔市的普通住房价格,更是大幅上涨了高达5.2倍。

  所以,即使我国全面开征房产税,对于房子价格的负面影响,可能只会是短暂的。

  长期来看,决定房价走势的几个最主要因素,依然是整体经济发展水平、人口数量增长水平和货币发行量水平。  

今年全国人大将落实制定房地产税法 距离开征还有多远?

  3月8日下午,十三届全国人大二次会议第二次全体会议召开,全国人大常委会委员长栗战书在介绍今后一年的主要任务时称,集中力量落实好党中央确定的重大立法事项,包括审议民法典,制定刑法修正案(十一)、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法,修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则,生物安全法、长江保护法等立法调研、起草,都要加紧工作,确保如期完成。

  全国人大常委会作为全国人民代表大会的常设机构,行使国家立法权,因此,全国人大常委会委员长栗战书关于房地产税立法的表述具有权威性,这就意味着,2019年房地产税立法将加快进程。

  房地产税立法进程加快

  今年的全国两会,房地产税立法仍是大家较为关注的热点话题, 3月5日,国务院总理李克强在政府工作报告中提及房地产税时表示:“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。”

  今天,官方再次喊话房地产税立法,可见对于立法工作的重视。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,从政府的表述来看,房地产税立法工作比较紧迫,尤其体现了当前房地产税法推进中的稳妥、严谨思路。

  不过,中原地产首席分析师张大伟则认为,“从文字语法上,并没有制度完成的内容,只是要落地好立法调研、起草等可能性。房地产税立法过程较长,3年内落地可能性不大,目前在积极准备草案阶段,短期出台执行落地可能性不大。”

  “草案曾在内部征求过意见”

  房地产税首次出现在2014年政府工作报告中,其提法是推进税收制度改革,做好房地产税等相关工作,2015年-2017年均未提及。2018年以来,官方多次喊话加快推进房地产税,并首次将立法工作写入政府工作报告,而且用了稳妥字眼,可见政府对于推进房地产税立法的决心。

  去年全国两会中,十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂曾表示,“目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。”曾任财政部副部长的史耀斌在回答记者提问时也表示,“目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。”

  房地产税草案制定目前到了何种阶段?

  据21世纪经济报道曾报道称,去年4月份,房地产税法草案曾在系统内部征求过意见,省级人大、省级财政等相关部门都参与其中。有参与征求意见人士表示,草案对各方面问题都有考虑。

  据相关媒体报道,截至目前,房地产税法已在起草和完善方案的过程中,但由于其改革涉面广,各方争议多,立法进程需要稳步推进。

  从草案到立法有多远?

  房地产税总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。

  因此,房地产税是否落地,其立法工作是重要环节。事实上,草案起草完成后进入立法程序前的一步重要工作是公开征求意见,征求意见后,经国务院常务会议审议通过后,才能提交全国人大常委会。

  严跃进表示,这个征求意见稿至少需要一年的时间,会比别的法律更为谨慎。

  全国人大常委会审议法案一般要经过三审制。根据《立法法》,“列入常务委员会会议议程的法律案,一般应当经三次常务委员会会议审议后再交付表决。”这就是所谓的三审制。此后,提交全国人大常委会或者全国人大表决,表决通过后才公布与实施。

  截至目前,房地产税还处于第一步的起草阶段。严跃进表示,这个过程预计要到2022年以后,房地产税才能出台与落地。

  争议:按套还是按面积征收?

  房地产税事关老百姓的切身利益,与此相关的任何一点风吹草动都能引起轩然大波,并引起资本市场波动。3月8日下午,香港内房股应声下跌,严跃进表示,地产股下跌,和近期大盘冲高后市场信心不足有关,同时也体现了,宏观经济基本面还没完全改善,大盘难以持续强劲。而房地产税立法的相关动作,更容易加剧地产股下跌。

  根据官方不同时间、不同场合的表态,房地产税开征是势在必行,只不过是时间问题。事实上,多年来,对于房地产税的争议点除了是否要征收的问题外,还有征收方式是按面积还是按套征收,哪些房产可以免征,征收基数如何确定等。

  房地产税征收涉及征收范围、豁免的基本条件、税率的标准范围等等,均是一个复杂的工程。此前试点房产税的上海和重庆,实行人均60平方米的免税面积以及100平方米高档住宅的免税面积。

  对于如何征收?史耀斌去年两会中曾这样说,大多数国家都实行了房地产税制度,都有一些共性的制度性安排,我们会参考国际上共性的制度性安排的一些特点。“中国有中国的国情,我们还会按照中国的国情,从中国的国情出发来合理设计我们房地产税制度。比如说合并整合相关的一些税种,再比如说合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。”

  而房地产税作为一个世界通行的税种,都有哪些共性的制度安排呢?史耀斌总结了四点,“几乎是每个国家房地产税制度都存在的。”

  一是所有的工商业房地产和个人住房,都会按照它的评估值来征税。二是在所有国家的房地产税制度安排里面,都有一些税收优惠。比如可以作出一定的扣除标准,或者是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。当然具体的方式不一样,水平不一样,但是都有一些税收优惠。三是这个税属于地方税,它的收入归属于地方政府。地方政府用这些收入来满足比如说教育、治安和其他一些公共基础设施提供等这样的一些支出。四是因为房地产税的税基确定比较复杂或者非常复杂,所以需要建立完备的税收征管模式,这样才能够使房地产税征得到、征得公平。

房地产税立法进程加快!距离开征还有多远?

  3月8日下午,十三届全国人大二次会议第二次全体会议召开,全国人大常委会委员长栗战书在介绍今后一年的主要任务时称,集中力量落实好党中央确定的重大立法事项,包括审议民法典,制定刑法修正案(十一)、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法,修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则,生物安全法、长江保护法等立法调研、起草,都要加紧工作,确保如期完成。

  全国人大常委会作为全国人民代表大会的常设机构,行使国家立法权,因此,全国人大常委会委员长栗战书关于房地产税立法的表述具有权威性,这就意味着,2019年房地产税立法将加快进程。

  房地产税立法进程加快

  今年的全国两会,房地产税立法仍是大家较为关注的热点话题, 3月5日,国务院总理李克强在政府工作报告中提及房地产税时表示:“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。”

  今天,官方再次喊话房地产税立法,可见对于立法工作的重视。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,从政府的表述来看,房地产税立法工作比较紧迫,尤其体现了当前房地产税法推进中的稳妥、严谨思路。

  不过,中原地产首席分析师张大伟则认为,“从文字语法上,并没有制度完成的内容,只是要落地好立法调研、起草等可能性。房地产税立法过程较长,3年内落地可能性不大,目前在积极准备草案阶段,短期出台执行落地可能性不大。”

  “草案曾在内部征求过意见”

  房地产税首次出现在2014年政府工作报告中,其提法是推进税收制度改革,做好房地产税等相关工作,2015年-2017年均未提及。2018年以来,官方多次喊话加快推进房地产税,并首次将立法工作写入政府工作报告,而且用了稳妥字眼,可见政府对于推进房地产税立法的决心。

  去年全国两会中,十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂曾表示,“目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。”曾任财政部副部长的史耀斌在回答记者提问时也表示,“目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。”

  房地产税草案制定目前到了何种阶段?

  据21世纪经济报道曾报道称,去年4月份,房地产税法草案曾在系统内部征求过意见,省级人大、省级财政等相关部门都参与其中。有参与征求意见人士表示,草案对各方面问题都有考虑。

  据相关媒体报道,截至目前,房地产税法已在起草和完善方案的过程中,但由于其改革涉面广,各方争议多,立法进程需要稳步推进。

  从草案到立法有多远?

  房地产税总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。

  因此,房地产税是否落地,其立法工作是重要环节。事实上,草案起草完成后进入立法程序前的一步重要工作是公开征求意见,征求意见后,经国务院常务会议审议通过后,才能提交全国人大常委会。

  严跃进表示,这个征求意见稿至少需要一年的时间,会比别的法律更为谨慎。

  全国人大常委会审议法案一般要经过三审制。根据《立法法》,“列入常务委员会会议议程的法律案,一般应当经三次常务委员会会议审议后再交付表决。”这就是所谓的三审制。此后,提交全国人大常委会或者全国人大表决,表决通过后才公布与实施。

  截至目前,房地产税还处于第一步的起草阶段。严跃进表示,这个过程预计要到2022年以后,房地产税才能出台与落地。

  争议:按套还是按面积征收?

  房地产税事关老百姓的切身利益,与此相关的任何一点风吹草动都能引起轩然大波,并引起资本市场波动。3月8日下午,香港内房股应声下跌,严跃进表示,地产股下跌,和近期大盘冲高后市场信心不足有关,同时也体现了,宏观经济基本面还没完全改善,大盘难以持续强劲。而房地产税立法的相关动作,更容易加剧地产股下跌。

  根据官方不同时间、不同场合的表态,房地产税开征是势在必行,只不过是时间问题。事实上,多年来,对于房地产税的争议点除了是否要征收的问题外,还有征收方式是按面积还是按套征收,哪些房产可以免征,征收基数如何确定等。

  房地产税征收涉及征收范围、豁免的基本条件、税率的标准范围等等,均是一个复杂的工程。此前试点房产税的上海和重庆,实行人均60平方米的免税面积以及100平方米高档住宅的免税面积。

  对于如何征收?史耀斌去年两会中曾这样说,大多数国家都实行了房地产税制度,都有一些共性的制度性安排,我们会参考国际上共性的制度性安排的一些特点。“中国有中国的国情,我们还会按照中国的国情,从中国的国情出发来合理设计我们房地产税制度。比如说合并整合相关的一些税种,再比如说合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。”

  而房地产税作为一个世界通行的税种,都有哪些共性的制度安排呢?史耀斌总结了四点,“几乎是每个国家房地产税制度都存在的。”

  一是所有的工商业房地产和个人住房,都会按照它的评估值来征税。二是在所有国家的房地产税制度安排里面,都有一些税收优惠。比如可以作出一定的扣除标准,或者是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。当然具体的方式不一样,水平不一样,但是都有一些税收优惠。三是这个税属于地方税,它的收入归属于地方政府。地方政府用这些收入来满足比如说教育、治安和其他一些公共基础设施提供等这样的一些支出。四是因为房地产税的税基确定比较复杂或者非常复杂,所以需要建立完备的税收征管模式,这样才能够使房地产税征得到、征得公平。

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