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【香港房产】房产税还没开始,空置税又来了,售楼者还有路可走吗?

以需定收派

美国各个州总体在0.2-2.5%区间

美国的房产税是州以下地方政府的主体税种和最重要的收入来源,同时也是其平衡地方财政预算的重要手段,平均占到地方政府总财政收入的50%以上(调整后口径)。

美国房产税是该国物业税的一部分。所谓物业税(property tax,也可译作财产税),是对各种动产(personalproperty,如汽车、移动房屋等)和不动产(real property,指土地和固定在土地上的财产如建筑物)征收的税收。

美国房产税是地方税,各地政府在房产税的征收上有很大的自主权,可自行决定其税基、税率、减免条款等等。

美国房产税税率一般“以需定收”,全美各个州总体在0.2-2.5%的区间。

税基以房地产评估价值为主(乘以一定征税比例),评估方式主要包括市场比较法、重置成本法、入息收入法等等,不同州采取方式不同。

美国各个地区征收的房产税会根据税率、税基的调整而变化,在房价上涨较快的时候也会动态调整税负压力,已经成为了居民在住宅消费上的第二大支出。

财产登记制度、网络化房产信息管理、争议解决机制等构建了较为完善的征管制度和缴纳制度保障了征税流程的效率,但拖欠的情况依然无法避免,每年还是有超过100亿美金房产税金拖欠。

目前美国房产税制度包括对纳税人的税收优惠,以及限制地方政府无节制上调税负权利的条款,这也是纳税人和政府相互博弈的结果。优惠政策包括对特定人群免税、减税、延期纳税和税收抵扣。

限制条款包括一系列税率限制、房产税收入增速限制、评估价值增长限制等等。美国房产税制度通过差别化政策降低了不同收入纳税人的税负压力,目前房产税占家庭收入的比重在3%左右。

美国统计局的数据显示:2002年以来房产税占地方政府的税收收入不断提高,目前约占地方政府税收收入的70%-75%,剔除联邦和州的转移支付收入后,占总财政收入的50%左右。例如在新泽西州和密西西比州,2015年房产税收入占总收入高达90%以上。

据美国人口普查局主持的美国社区调查的数据显示,全美各州平均家庭房产税支出的中位数(按年度估算口径)由2007年的1838美元升至2016年的2340美元,在全美家庭收入中位数中的比重由3.66%逐渐攀升至3.96%。其中纽约州及其周边新泽西州的家庭缴纳的房产税最高,中位数超过7000美元,而密西西比、阿拉巴马等州最低,不到1000美元。

如何征收?如何缴纳?

“以需定收”方式确定税率

美国房产税的法定税率一般在地方政府预算立法程序中规定。在税率形式方面,采取相对简单且易于操作的比例税率,通过“以需定收”的方式来确定税率。

具体为每年地方政府根据当年财政预算要求,再综合考虑非房产税来源的其他收入,两者相减得出需要征收的房产税收的缺口总额,然后除以房地产评估净值得到名义税率。推导计算公式为:

法定税率=(预算支出-非房产税收入) ÷房地产评估净值=(预算支出-非房产税收入)÷(总评估值-豁免-减免-折扣)

房产税率最高的三个州为新泽西、伊利诺伊和新罕布什尔,其税率均超过2%;最低的三个州为夏威夷、阿拉巴马和路易斯安那,税率均低于0.5%。

税基为评估价值的一定比例

美国房产税的税基由房地产评估价值的一定比例(征税比率)确定,主要经州政府主持完成。由于前文提及的美国在联邦和州之间实行彻底的分税制,房产税作为地方的主体税种,各州估值方法和征税比率都不尽相同。

例如宾夕法尼亚州的相关法律规定,房屋价值的评估采取可比价格法,法定征税比率仅为32%,而加利福尼亚州则采用了重置成本法评估房屋价值,征税比例达到40%。某一处房地产的税额可以由以下计算公式表示:

房地产净税额=税基×法定税率-税收优惠=(评估价值×征税比率)×法定税率-税收优惠

三种估值方法:

市场比较法:又称可比价格法,即通过比较最近在市场被售出的类似财产的价格来估价,具体为比较近6个月内三四个在附近已售房屋的价格,根据地块大小、房屋面积、房型、房龄、房屋设施等进行调整。这是美国征收不动产税最常用的估值标准,也为绝大多数州所采用。该方法对于自有住房类不动产的价值评估较为合理和有效,但对工业和商业财产的适用性较低。

重置成本法:主要考虑重建同样房屋所需成本,然后根据地价以及折旧进行调整。主要适用于通常不会产生所得,且可比交易很少的房产的估价。同时重置成本作为评估标准,使房产税的评估工作大大简化,管理者只需保持房地产的销售记录。目前美国有少数几个州,如加利福利亚、佛罗里达、密歇根等州采用了此方法。

入息收入法:通过预计财产的预期收益来估计财产的价值,对于持续产生收益的不动产,如公寓、商店、写字楼、停车场和农业用地等,此方法较为有效。例如纽约曼哈顿公寓的房产税税基就是根据其租金来估算的,不同租金层级的房屋具有相对应的房产税。

三类重估周期:

在对房产价值的重估周期上,各州亦采用了不同的制度,周期在1-10年不等,主要分为年度重估、部分重估和全周期重估三类:

年度重估:根据市场的变化,每年都对所有不动产重新估价。

全周期重估:是指不动产在特定的年份被估价后,直到下一次规定的估价年份之前,其估值不变。但如果不动产在这期间被新建、损坏或改变用途,则需重新估价,估价周期通常在2-10年之间。

部分重估:是指在全周期重估的同时,每年都对一部分不动产进行重新估价。例如某地区法定重估周期为三年,则每年区内三分之一的不动产进行重估,同时在第三年,所有不动产都将被重估。

(以上资料来自中信建投房产研究团队微信公众号“地产真心话” )

简单明了派

日本年度实际税率0.4%

日本并没有单独的房产税,其对房屋、土地保有环节的征税是固定资产税的一部分。除了土地和房屋,固定资产税的征收对象还包括如机械设备、汽车等折旧资产。日本的房产税叫做“不动产固定资产税”,跟“都市计画税”捆绑在一起。

日本对土地、房屋等固定资产,不仅在取得时要交税,占有使用期间和出售转让时也要缴纳税金。在日本,房产与土地一起都要缴纳“固定资产税”,每年征收,是大头。

税率根据地区不同,会有很大差异,高级住宅区和东京都地区,比如惠比寿和白金台等地,由于土地昂贵,收入不高就无法纳税,因此也有失业者不得不出售不动产的情况。

另外,日本不动产的遗产税高,当今皇后美智子的家人还曾经以房产作为遗产税抵押给国家。

一、不动产固定资产税

1、不动产固定资产税是一种地方税,是以每年1月1日为时点,对在城市规划内的不动产(土地、房屋)的所有人征收的一个税种。

2、税额的计算方法:税额 = 课税标准 × 1.4%,课税标准是当地政府机关登录的不动产台帐的固定资产的评价额。

3、住宅用地的减免政策:住宅用地200平方米以下的部分,称为“小规模住宅用地”,按课税标准额度的六分之一计算。200平方米以上的部分,称为“一般住宅用地”, 按课税标准额度的三分之一计算。但是,土地上的建筑面积,不能超过土地面积的10倍。

4、建筑物的减免政策:新建的建筑物到120平方米为止的部分,一般住宅的前三年,三层以上的耐火或者准耐火住宅的前5年,固定资产税减半。但必须住宅的居住部分是建筑物面积的1/2以上;或者:居住面积是100平方以上200平方以下,出租用住宅35平方以上200平方以下,而且,1平方的评价额有限制,木造不超过112000日元,准耐火构造不超过144000日元,耐火构造176000日元。

5,纳税日期:每年4-5月收到纳税通知书,纳税者可以选择一次或者分季度缴纳。

二、都市计画税

1、都市计画税也是一种地方税,也是以每年1月1日为时点,对在城市规划内的不动产(土地、房屋)的所有人征收的一个税种。与固定资产税一起缴纳。

2、税额的计算方法:税额 = 课税标准 × 0.3%,课税标准是当地政府机关登录的不动产台帐的固定资产的评价额。

3、住宅用地的减免政策:住宅用地200平方米以下的部分,称为“小规模住宅用地”,按课税标准额度的三分之一计算。200平方米以上的部分,称为“一般住宅用地”, 按课税标准额度的三分之二计算。

4,建筑物的减免政策:没有。

三、举例计算

有了上面的政策解释,所有人都可以比较轻松的计算出每年的应缴纳税额,下面举一个一般情况的例子来计算一下,看看日本人一年缴纳多少房产税。比如:一家人刚买了一套新建的别墅,土地面积是165,建筑面积是100,其中,土地的评价额为1800万,建筑物的评价额为1200万。计算方法如下:

固定资产税 = 土地部分 + 建筑物部分

                  = 1800 × 1/6 × 1.4% + 1200 × 1.4% × 1/2

                  = 12.6万

都市计画税 = 土地部分 + 建筑物部分

                  = 1800 × 1/3 × 0.3% + 1200 × 0.3%

                  = 5.4万

年度缴纳税额 = 固定资产税 + 都市计画税 = 18万日元

房产总评估价值为3000万日元,年度税率为:0.6%。实际上,固定资产的评价额是有些水分的,土地价格一般是按照当时土地价格的60%—70%、建筑物价格是按照建筑费的50%--70%进行评价的,所以,评价额度为3000万的别墅式住宅实际购置价格是4500万或者更多,这样看来,日本人房产税的年度实际税率为:0.4%。其中评价额尤其是土地的评价额是随着市场状况的变化而变化的。

图例

上图给出的是某块土地价格变化的曲线图,用的是日本年度,2年是平成2年,也就是1990年,3年是1991年,以此类推。可以看出,日本泡沫经济时代的土地价格以及泡沫破灭以后房地产价格的连年下降,需要注意的是,日本房产泡沫(1993年)破灭稍稍晚于日本经济泡沫破灭(1991年)。

租户接盘派

香港年税率约为房产价值0.2%-0.3%

香港房产税有两种,一是一般差饷,在政府财政收入中列为间接税,无论房产是否出租,都必须缴纳一般差饷,即使空置也必须缴纳一般差饷。

一般差饷的计税依据是应课差饷的租值,目前此税的税率约为5%。

在香港物业大致分为两种,一种是私人物业,另一种为政府提供的公共房屋,而香港约有50%的人居住于公共房屋。但是无论上述哪种物业,都需要缴交差饷。

关于差饷的评估,现在内地普遍热议的是根据持有物业的整体估值。但在香港的“差饷”则是根据估值,也就是假设物业在估价期间出租时可得的年租。而负责征收和估值的差饷的,香港有个专门的部门——差饷物业估价署。

该署会根据同区类似物业估价期间的市价,按照物业的面积、位置、设施、完工素质及管理水平等调算。然后再将乘以差饷征收率计算应缴税款。

对于自住物业,差饷自然由业主缴交,但是对于出租的物业,差饷则是由业主和租客之间订立的合约而定。

二为物业税,是向土地及建筑物的拥有人出租物业收入征税,属于所得税。

实际征税时,税基是物业租金的净值,即在年度租金中扣除差饷和占租金20%的修理、保险、地租等费用后的余额。

值得注意的是,物业税是针对出租居住类不动产的收入课征的税项,税基为实际租金收入,但是对于业主自住、业主授予亲属使用而不收租金以及控制的物业不予征税。

2016年度香港地区财政收入为45000.7亿港元,其中一般差饷为227.3亿港元(约占0.51%),物业税29.98亿港元(约占0.067%),合计共占0.577%。其中物业税占税收总收入(2913.27亿元)比重约为10.3%。

“房地分离”的财税制度

对于土地资源较为紧张的国家(地区),房地分离的“双轨”制,使纳税人易于理解和接受征税目的、对象、时间范围等。

表2对香港的财税制度进行了解释和说明。

资料来源:根据香港特别行政区官网及部门网站资料整理

香港从2012年开始对税制进行改革,根据征税对象不同,将差饷纳入财产税范畴,将物业税纳入所得税范畴。即,对同一个房地产而言,针对持有环节征税的项目是差饷,而对经营环节征税的项目是物业税。

英国没有房产税

英国没有房产税,但是在购买时有印花税,出租房产时有个人所得税,出售时有资本利得税,继承时有继承税和遗产税。每年所有房产还要向政府上缴市政税,支持地方的公共服务设施费用,通常每年税额在900-3000英镑之间。

2019年2月11日晚间,英国税务局HMRC在其官网公布了一份征税细则,正式就“海外买家税”开启公众咨询。

主要是提议对在英格兰和北爱尔兰购买住宅的非本国居民征收1%的印花税附加费。

这次要对海外买家加的是印花税,印花税属于交易税,只有在交易的时候才会产生,因此这次主要会影响未来打算来英买房的海外投资客。

英国当前使用阶梯累进制印花税,房子越贵,印花税越高,第二套或者投资出租房再额外交3%。

首套房买家如果购买30万英镑以下的房产,则免除所有印花税,对于伦敦地区的首次购房者,如果购买50万英镑以下的房产,总价内30万英镑这一部分可以免除印花税。

对于海外买家来说,每个税档都比过去增加了1%。

(以上资料来源《华尔街见闻》)

复合拳派

德国征收土地税 二套及出租税率大涨

德国房价里没有真正意义上的房产税,但其实可以分化为其他各种类似的税收名目。其中主要包括土地购置税、土地税、二套房税、收入所得税、资本利得税等这些税收。

对于房产土地税的具体设计,德国制定了专门的《房产税法》,房产税由德国地方市政府负责对不动产征收,采用比例税率,税率范围为0.98%至2.84%,平均税率为1.9%。

在计税依据上,采用从价计税方式,即按照市场价值和年租值作为房地产税税基和评估依据。

在税收优惠上,除了对购买和建筑住宅的居民予以所得税特别扣除外,自1990年起德国对居民购建的自有自用住宅,推行新的土地税优惠政策。对于标准的四口之家,税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以下。

土地购置税&土地税

德国各州的土地购置税标准从3.5%到6.5%不等。

购房后房屋所有人每年还需要缴纳土地税。土地税为地方税种与个人收入完全无关,其标准由地方制定并由城镇自行支配。税率与房屋的大小、房屋的价值以及土地价值相关而指定的标准主要参照税务局公布的土地价值等等依据。通常来说不会太高。例如,在柏林市中心95 m2 的公寓,每年土地税为480欧元。

二套房税

所谓二套房税是指居民登记使用的第二套及第二套以上住房需要缴税。也就是说这既可能是房主自己拥有并使用的二套房,也可能是租住的。

以德国首都柏林为例:二套房税的征收标准是该套住房不算杂费出租价格的5%。

收入所得税

如果将购置的房产用于出租,可能还需要缴纳收入所得税。出租房屋的收益将算入个人年收入来进行计算缴纳,按照联邦的个人所得税标准纳税纳税的比例也与个人的其他收入有关。

在德国个人收入越高需要纳税的比例也就越高。但房屋出租收入也达不到纳税标准,那么租金不会被征税。根据现行规定年收入低于8354欧元不需要缴纳所得税而如果年收入高于52882欧元高于的部分缴纳的所得税的比例也会升至42%。

在德国为了防止利用房地产投机的行为设有10年的投机期限,在德国购置10年以内的房屋如果出售获利利润也将被纳入个人收入,另外在德国如果房屋一直在用于自己居住或者自己居住时间超过2年,10年之内出售也不需要缴纳。

通常来讲个人出售住房不需要缴税,但财政部门会根据具体情况来对出售住房行为是否属于商业行为做出合理判断。如果5年之内出售3套以上房产,则可能被视为商业的住宅交易行为而被征税。

(以上资料来源:爱员工网等)

劫富济贫派

新加坡大多人住组屋交税少

房产税是新加坡政府的一种传统税种,原则上是有房子就得交税。

具体执行中,新加坡坚持小户型、低房价原则,对购买自用房者实行税收优惠,对于富人住房,则收取高倍的土地出让金及高倍的物业费,严格控制高价商品房的比例。目前新加坡全国大约有84%的人安居在政府组屋中,而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。

新加坡国立大学李光耀公共政策学院副教授顾清扬说,新加坡房产税的设计有两个关键思想,一是累进制,即富人要比穷人交的多;二是鼓励购房自住,对购房自住者抽较低的房产税,而对购房投资者则抽较高的房产税。

由于大部分新加坡国民都是购买价格比较低的组屋的自住者, 他们只交很少的房产税, 这使得新加坡整个房产税占整个税收收入的比重很低。

新加坡的房产税是按照房屋的年价值来计算的,房屋年价值是以年租金衡量,计算方法是年租金减去物业管理、家具以及维修的费用。多年来,政府对自住房产的房产税率是4%,其他类型的房产税率(如房屋出租者)是10%。

2013年10月新加坡国会再次通过房地产税(修正)法案,新修改的房地产税结构,进一步体现了让多数人为自住的房子缴交较少房地产税;而高端住宅屋主,尤其是买来投资的房子,则必须缴交更高房地产税。

打包征收派

法国家庭所有财产合并纳税

法国房地产税包含在财产税里,财产税要求把家庭所有住房和汽车、艺术品等财产合并纳税,也就是说,按照各类财产的总价值计征。对大多数家庭来说,财产税主要就是房地产税。

房地产价格以每年1月1日的市价为准,产权人自己根据市价对自己的住房估价,自己申报。如果发现估价过低,具有逃税企图,政府可优先购买,申报人不得反悔。

法国财产税按居民户计征,夫妻和未独立子女算作一个居民户,这一居民户不管以谁的名义购买住房,都算作同一计征单位,这就堵塞了家庭成员以不同户主购买房产逃避财产税的漏洞。

法国财产税实行六级累进税率制。2010年,财产税的起征点为790000欧元,这是包括所有房地产在内的各类财产的总价值,这一标准大约是法国法律规定的45年的最低工资。

孙立平:房产税里那个最大的马虎眼

在中国征收房地产税,有没有法律的合法性?首先涉及的就是土地所有权的问题。

对此,有人说了这样一段话:

到底是“房产税”还是“房地产税”?如果是“房地产税”,则没有道理,因为土地不是我的,是国有的,你没有道理向我征税;如果是“房产税”,那么,我只是租用国有土地70年,在上面建房子,征税就必须去掉土地的价格。而且,房产属于固定资产,而固定资产就必须折旧,房产的使用年限为70年,是不是要按照逐年折旧来进行征税呢?

这当中最主要的道理是说,目前我国城市中的土地实行的是国有制,土地的所有权是国家的。对房子所占用的土地,房屋所有人只有特定期限内(住宅是70年)的使用权。对没有所有权的对象(土地)征收房地产税,从法律的角度说不过去。如果征收的对象只是土地上的房子,那就应当从房价中去掉土地价格的部分,即征收房产税。

但这种观点遭到反驳,而且这种反驳在理论上是完全说得通的。对于这一点,贾康先生说得最清楚:在房子所占用的土地上,所有权与使用权是分离的,房地产税实际上是对使用权征的税。他说:

有人说国际经验里,保有环节的不动产税是配合土地所有权私有制的,中国所有建成的土地都归国有,怎么能照搬私有土地才能征收的房地产税呢?实际情况不是这样的。工业革命发祥地英国,它的地皮产权有公有的和私有的,在所有地皮上的住房不动产都要开征地方层面的房地产税。香港特别行政区,整个地皮所有权不是私有的,但一直征收房地产税。国际经验绝对不像网上盛传的只有私有土地才能开征。现实需要表明,最终所有权和使用权的分离,使这种调节成为必要。  

这种观点还可以找出更多的例子作为支撑:在一些国家,两种土地产权的住房并存,既有永业权房屋(Freehold,即土地为屋主所有),也有租业权房屋(Leasehold,即土地只有使用权)。从世界各国的实践看,土地所有权的有无并不影响房产税的征收。例如,马来西亚的房屋分永业权和租业权两类,但同样被征收房产税。新加坡也是如此(注意,这里说的也是房产税)。

那如果房子下面的土地使用权是可以征税的话,下面的两个问题马上就要提出来了。

第一,这个对70年土地使用权征收的税在买房的时候是否已经交过了?我们知道,在目前的房价中,是包括了土地出让金的,而且这个土地出让金占了房价的很大一块,在有的地方甚至占了大部分。那这个土地出让金是不是意味着在土地使用权上要征收的税实际上已经交过了?

任志强先生的看法无疑是肯定的:现行的土地租用制度中,收取房产税存在很多重复和不合理,大部分国家房屋保有税是从土地角度出发征收的,中国在收取大量土地出让金的同时不应征收房产税。

实际上,很多人都支持任志强先生的这个看法。当然有人会说,在房地产发展初期,那时地价比较低,近些年土地大幅度增值,政府也应当分享这种增值的收入。即便认为这种说法有道理,在房屋转让环节上收取增值税就是了。不然怎么在房地产征收上区分不同时期购买从而土地价格不同的房子?

对于这个问题,贾康先生又提出一个很有意思的说法:很多人说购房价格里已经包含了土地批租收入,政府为什么要再重复征收。放眼看去,全球所谓地租和税收都是相互协调的关系,不是二者只能取其一的关系,中国也要处理这样一个关系。如果以后形成了稳定税收,前面批租环节的水平有可能往下降。怎么协调旧地和新地的关系,老地老办法,新地新办法,我们可以根据情况处理一个过渡期,这些问题都不会成为硬障碍。

贾康先生的意思是:你以前交的土地出让金是租,而现在收的是土地使用权的税,两者并不矛盾。这种租和税的区别是否能成立?确实应该弄清楚。

第二,主张征收房地产税,特别是主张在土地国有情况下也应该征收房地产税,并且援引国外和香港案例的人,往往忽略了一点:以私有土地为对象征收的房地产税与以公有土地上的房子为对象征收的房地产税会有什么样的区别?两者是一回事吗?

任志强先生说过:“英国也有出租土地上征收房产税的先例,但出租土地和私有土地上的税率是差距巨大的。”

另外一篇文章对香港的房产税说得更清楚:

(香港的土地是公有的,因此)香港的房产税并不是以房屋的市场评估值来征的,而是按房屋的租金水平做为税基。因而不仅用途清晰,而且税负不重。据香港中原施永青先生讲,香港的房产税分为三个部分:

一是地租或补地价,这是持有税,因为是按卖地时的地价征收,所以早期房产税额很小。比如太古城的地是100年前拿的,其地租每个季度才数百港元,每个业主分摊为0.03港元!太古城的租期是999年。还没有到加租的时间。现在大部分地租,是按差饷估值的3%。

二是差饷。差是“差人”,就是中国旧称的警察。这项税收原来用途很单纯,是维持治安的开支,现在则是各项市政服务开支。它的征收是按房产租金估值(因为房子你自己还在住)的5.5%征收,每年或许有微调。差饷实质是持有税。

第三部分,如果房子真在出租状态,征收的叫物业税,私家业主交租金收入的15%,企业交16.5%。每年还可以有20%的折扣。

请各位注意这个差别,这个差别是至关重要的。对公有土地上面的房子征收房产税与对私有土地及其上面的房子征收房地产税是很不相同的,就算是把这个房产税看成是包括了对公有土地使用权征收的税(即房地产税),其税率也是明显不同的。而主张征收房地产税的人,往往有意忽略了这一点,甚至出现按房子评估值征税的说法。

换言之,用对私有土地上的房子征收房地产税的方法(以评估值为基准)对公有土地上的房子征收房地产税,这就是有关方面披露出来的房产税征收方案中最大的马虎眼。

《孙立平课堂》四个系列讲座(附文字版)上线

由于种种可以理解的原因,从2018年五月开始,开通了《孙立平课堂》的音频系列节目。但一些朋友反映单个订阅比较麻烦,现将其中的一部分音频整理成四个系列(绝大多数音频都附上了文字整理稿)。可以长按并扫描下面的二维码订阅。

但是,请注意,由于相关技术问题无法解决,请已经在每个专题订阅过两讲以上的朋友不要再订阅这个讲座,可以单篇订阅。

中国存量房收房产税纯属扯淡

  先不说公房,小产权这些棘手的问题,单单一个法理就过不去
  因为土地没有产权只有使用权,而使用权已经交过70年租金,无法再对土地之外的钢筋水泥收取了(建筑成本全国没差别,也不值钱)
  国外的房产税全是在承认土地私有基础上的,如美国,而在国内受政体限制很难做到
  香港房产税两种,一种是使用权到期后土地转为私有,按评估值作为税基征收,另一种是所谓差饷,是按评估租金征收而不是按房屋总价值作税基去征收,相当于把你的房子看作是出租经营而收取的营业税,其数额比按房产价值少多了,税基截然不同。
  所以各位洗洗睡吧,如果出房产税,要么是类似差饷办法,要么是新房新办法,要么就是打回去不收了。

祝恩浩:房产税将成为房价下跌的利器?揭秘高房价原因!

  祝恩浩:房产税将成为房价下跌的利器?揭秘高房价原因!
  文章来源:祝恩浩
  房价越调越高成为这些年来人们讨论的热点,最近,又一项调控房价的政策进入公众的视野,那就是房产税。房产税即将到来,这个政策能否成为抑制房价的利器呢?
  房产税获将加快推出的步伐
  在2018年上半年国民经济运行情况发布会上,国家统计局新闻发言人毛盛勇表示,从房地产下一步发展情况来看,中央一方面进一步加强和完善宏观调控,同时,从供给侧进一步发力,包括加快推进房地产税相关政策举措,实现多主体供给、多渠道保障,加快推进租售同权等一系列配套政策的落实,更好地促进房地产平稳健康发展,促进长效机制建设,更好地实现“房子是用来住的而不是用来炒的”这样一个基本定位。
  这番言论被很多人这样认为,房产税将加快推出的步伐。无论房产税什么时候到来,但房产税这一政策肯定是要实现的,那房产税的到来对如今高企的房价是否会有抑制甚至让房价回落的利器?下面先看下高房价的根本原因。

  为什么房价如此难调?导致高房价的原因是什么?
  其实导致高房价的原因有很多,比如地产商的营销手段、炒房客、地价等。其实导致高房价的根本原因是土地垄断,房地产成为了财政收入的主要来源之一。那房产税能否从根源上解决问题?成为抑制房价的利器?
  通过房产税抑制房价只是“美丽的传说”
  土地出让的收入是很多地方政府财政收入的主要来源之一,高企的房价才能让土地更值钱。而通过房产税的征收其实并不能解决这个问题。
  通过房产税可以增加购房成本或者持有房子的成本,这样可以打击多套住房,让有钱人手中多余的房子走向市场进行买卖,增加了市面房子供给,从而抑制房价。但是,众多列子让我们知道,房产税并不能抑制房价。
  其实,有房产税的国家,房价依然是经常暴涨。比如香港、美国、英国、韩国、日本等国家,这些国家都进行征收房产税,但是并不能抑制房价的暴涨。
  众所周知,香港的房价是世界上房价最高的国家之一,美国房价会出现周期性上涨,在韩国,特别是大城市,房价暴涨几乎可以忽略房产税的影响。所以,通过这些案例看来,通过房产税抑制房价上涨是很难实现的。

说说房产税的合理性

  看到一篇文章,觉得很在理,分享给大家。

  那些为房产税站台的专家,终将被钉在耻辱柱上

  原创海外房产优选12小时前我要分享


  房产税出台时机基本成熟?

  房产税,是大家都比较关心的问题,相关文章也多得铺天盖地的。但没办法,这事儿关系到咱们的切身利益,还是得时时关注。

  前两天,海房君就看到一条新闻,大体意思是说中国出台房产税的时机已经基本成熟了。当时心里一惊,这么快?

  再一看,原来他们是这么推断出来的:

  总结一下,大体意思就是:

  现在中国房价虚高主要是因为市场不规范,都怪开发商和炒房者把房价炒上去了;

  政府这次出手调控,房价会温和下跌,房价一跌房产税就可以出台了;

  房产税出台后,能对高房价进行绝杀。

  对此,海房君只能说愿望是美好的。

  高房价的锅,市场不背!

  大家都知道,市场是跟着利益走的。所以很多时候,市场只是表象,深层次的东西往往藏在后面。还记得上半年政府卖地收入同比增长43%,总计接近27000亿元吗?

  我们在土地政策上,学的是香港的路子:由政府控制土地所有权,然后通过卖地来获取土地财政。

  详细点说,就是政府通过融资平台以较低的价格征收土地,然后再高价拍卖给开发商等,赚取高额的土地出让金形成土地财政,然后维持高负债、高投资、高增长的发展模式。

  这种模式下,短期内政府财政充裕,社会经济发展迅速。但长期来看,这就会导致市场的供需不平衡。

  在政府控制土地的情况下,本就稀缺的土地资源更加稀缺,价格不断上涨,房价也水涨船高,于是就会出现炒房、茶水费等市场上唯利是图的不规范现象。

  房产税是杀房价,还是剪羊毛?

  房产税出台以后,房价就会变低吗?关于这一点,海房君觉得非常不现实。

  其实,很多国家尝试过这条路,然后失败了。

  比方说韩国,1986年-1989年以及2005 年都加强了对物业税的征收,但结果后面两年的房价从增长5%上升到了增长10%-15%;

  还有日本,曾在1973年和1991年两次提高房产税,希望能抑制房价的过快上涨,但日本房产泡沫还是爆发了。

  而我们国家如果设置1%、2%的房产税,估计也没什么影响。

  对于有N套房的高净值人士和炒房者来说,这点税在房价上涨创造的收益面前,根本不值一提,甚至连负担都算不上。

  至于低收入者,他们有可能被免税或者征收极低的税费,也没太大影响。

  真正对房产税有切身感受的,恐怕是中产阶层。只有中产可能拥有1套以上的住房,而又对1%的税率比较敏感。毕竟即使1%,那一年支出也在1W以上,而对他们来说,那并非是一个可以忽略的数字。

  但这样一来,房产税出台恐怕杀房价无力,却成了剪羊毛的一种手段。有人说可以调高啊,调整到20%,那我觉得这恐怕要出现社会动荡了。

  我国的房产税,真的该收吗?

  近期有一种论调“房产税征收的时机已经到了”,很是火爆。(PS:这里先不区别房产税与房地产税,这里所说的房产税笼统地讲,是指以房子为对象征收的税种)但海房君觉得,这个想法还是不切实际了些。

  征收房产税确实是世界通例,也是不少国家财政收入的主要来源。但最根本的问题,就是我国是土地公有制,而国际通用的最基本的法理就是:财产归我,你才能征收财产税。

  但在中国,人们买了房子但土地还是国家的,而且房子产权也只有70年。这种情况下征税,在国际上是没有先例的。

  而那些征收财产税的国家,比如美国,人家的房产是永久产权、而且住宅所在的土地所有权也归个人所有。100年后这些不动产增值了,还是可以进行交易然后获利的。所以人家征房产税,水到渠成。可我们有什么呢?



  另外一个问题就是,我国开征房产税会存在重复征税的问题。

  其实,在1949年的时候,我们的房产税和地税是分开的,后来1951年又合并起来叫房地产税,而当时土地还是私有产权。

  后来土地国有了,这个税就没法收了,于是就变成了工商税、城市维护事业税、附加税、土地使用金、土地出让使用税、耕地占用税等。

  这些其实都是属于房产这个范围的,换言之,我们的房产税以另一种形式和名义,已经交了不少。而国际上凡是收了房产税的,上面那些税都不再征收了。

  拿美国来说,美国征收的房产税都用在了我们上面所说的那些地方:

  像华盛顿州就有1842个部门要依赖房产税来维持运作。这些部门主要是为民众提供服务或者是市政建设,比如:公路、公用事业、学校、图书馆、供水供电、垃圾处理、交通运输等。而当地居民当然也是不交什么城市维护事业税之类的。

  所以说,国内征收房产税,要解决的问题多着呢。要说时机成熟,恐怕还为时过早。

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  - end-

房产税还在半空,香港空置税的“鞋子”先落地了,看看香港购楼者心里怎么想

1、空置税和房产税不是一回事

2、房地产税立法初衷何在?

3、专家解读:中长期对房价影响不大

4、购房者:催婚大军又多了一条理由

文/住浙网研究员 王蓓蓓

自今年全国两会开幕以来,“房地产税”不断被提及讨论,撩动着楼市的神经。

3月8日,全国人大会议明确表示“将落实制定房地产税法,确保按期完成”;

3月9日,国家税务总局局长王军接受记者采访,问到关于房地产税立法是否将在今年制定完成的问题时表示:“稳步推进”。

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至此,2014年就提出的房地产税立法终于实锤。

与此同时,香港楼市要开征住宅空置税的消息,让拥有多套房的人心生紧张。空置税和房地产税是一回事吗?它的实施将对楼市产生什么样的影响?这部分税费是否会转嫁到租房者身上?

01

空置税和房产税不是一回事

3月12日,香港楼市传出大消息:港府要开征住宅空置税,税率大概相当于2年租金,并且约为楼价的5%。

虽然,香港楼市与内地市场大不相同,在七嘴八舌的跟帖留言中,有网友担心这个5%照搬过来,成为国内房产税的参考线。也有理智的声音,觉得香港楼市与内地市场大不相同,香港楼价高企,内地投资客络绎不绝,还有居住环境差,这些背景决定了,两者没有共通性。

聚焦到我国的房地产税收体系,包括三个环节:

1、土地购置环节:契税、城镇土地使用税、耕地占用税;

2、房地产交易环节:土地增值税、企业所得税、个人所得税、城市建设维护税等;

3、房地产持有环节:【租赁用】增值税、印花税;【自用】房产税。

其实,针对房地产持有环节的房产税,自1986年9月国务院正式发布《中华人民共和国房产税暂行条例》起就一直在我国征收。

但同时该条例也规定,个人所有非营业用的房产免征房产税。

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据悉,目前在上海和重庆已开征过房地产税,但征收条件相对温和;都有比较宽松的免征部分,如人均60㎡以下不征收房地产税等。

房地产税在国外发达国家叫做地产税,是地方财政收入的主要来源;其中50%-60%将用于地方教育配套的完善提升,20%-30%用于地方的基础设施和治安建设,剩余10%-20%将用于地方的主要行政开支。

国外,房地产税收和房价会形成一个良性互动。

02

房地产税立法初衷何在?

2018年8月1日,人民日报的一则刊文中指出,房地产税作为未来地方的重要税种,在调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有重要作用。

也就是说,推出房地产税的初衷并不是为了遏制或者降低房价,而是为地方政府创收、缓解地方政府经济压力,从而也能缓解中央下拨地方财政的压力。

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一方面,目前多数一线或者强二线城市对土地资源开发力度多大,已进入存量房交易时代,土地创收只会越来越少;

另一方面,在当前的经济环境下,减税降费已成常态,全国财政压力更加吃紧。

如此一来,房地产税作为取代土地财政的新创收,立法势在必行。

虽然其本质并不是为了抑制房价,但对于打击囤房、炒房、投机等行为依然是一大利好。

03

购房者:催婚大军又多了一条理由

房地产税立法真的要来了,购房者们又是什么态度呢?

-“房地产税真的来了,一定会遏制房价、逆转楼市!”

-“这不过是一个口号,未必会真的落到实处。”

-“新闻都出了,会慢慢落实的吧。”

-“房地产税说了这么多年了,希望这次是真的。”

-“每年都说狼来了,总有真来的一天。”

-“上海开通房产税后跌了吗?跌涨并不是因为一个税能影响的,真正考核的是一座城市的发展战略。”

-“房地产税其实不是为了打压房价,是为了保护房价。”

-“其实就像工资缴税一样。富人永远比穷人富,他们还在乎那点税?努力赚钱才是王道。”

-“首套房以后也得交房产税吗?刚需咋这么惨。”

-“呵呵。买房子时已经缴了好多税,现在又要缴。”

-“吃完增量吃存量,按政策前和政策后的房子区别对待才公平。”

-“按人均面积征收,爸妈又多了一条催婚的理由。”

04

专家解读:中长期对房价影响不大

不管手中是否有房,人们最关心的事情还是房价会不会涨。

中原地产首席分析师张大伟表示:“虽然最近出现了部分城市的微调,但是整体看,基本原则依然不会改变。

从政策角度看,本轮房地产政策最严格的阶段过去,房价平稳城市调控出现轻微松绑的趋势将在2019年持续。

整体看,2019年房地产市场的政策面对比2018年将有一定程度的宽松,房地产税短期不会落地。信贷政策将比2018年有所宽松。”

某知名财经博主表示:“房地产税未来若是真的落地实施,即便平均税率只有1%,也意味着500万一套的房子每年持有成本达到5万,1000万一套的房子每年持有成本高达10万。

这样的话,土地使用权年限就应该重新定义了,房产税相当于业主为土地使用缴纳的费用,类似美国房产税。这种土地政策更具有可持续性。

如果没有足够的稳定收入支撑,恐怕将没有人会像今天一样对于自己家房子值多少钱津津乐道。”

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其实自2018年起,我国统一的不动产信息登记管理平台已实现了全国联网,不动产信息系统已开始全面运行。

这意味着,全国范围内谁在炒房、谁在囤房,通过“全国住房信息联网”系统内部可以看的一清二楚。

因此研究员认为,从短期来看,这一政策会对炒房者和拥有多套房的公职人员产生倒逼,抛盘的结果会对楼市造成利空;

从中长期来看,房价受制于城市发展、金融、人口等多个层面,并不是一个简单的房地产税就能决定的,因此对房价影响相对小一些,遏制炒风对楼市健康发展有益。

END

本文来源于 本站, 由港澳台新闻资讯网 www.qqcaijing.com 整理

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